[뉴타운 뜯어보기]가재울 뉴타운

《서울 서대문구 북가좌동과 남가좌동 일대에 들어설 ‘가재울 뉴타운’은 서울의 1∼3차 25개 뉴타운 가운데 유일하게 순우리말 이름을 사용해 눈길을 끈다. 가재울은 예부터 뉴타운 옆을 흐르는 홍제천의 물이 맑아 가재가 많이 살았다고 해서 붙여진 가좌동의 옛 명칭. 지난해 7월 ‘가좌 뉴타운’에서 ‘가재울 뉴타운’으로 이름이 바뀌었다. 서울의 12개 2차 뉴타운 가운데 사업 진행 속도가 가장 빠른 가재울 뉴타운의 현황과 투자 포인트를 알아본다.》

○환경 좋고 사업 속도 빨라

서울시 균형발전추진본부에 따르면 가재울 뉴타운의 전체 면적은 32만5000여 평. 뉴타운의 핵심인 주택재개발사업구역(6개 구역 20만2000여 평)에 2010∼2011년경까지 최고 35층 높이의 새 아파트 1만여 채가 들어선다. 나머지 12만3000여 평에도 주상복합 건립 및 시장 재개발, 주택 재건축 사업이 올해부터 순차적으로 추진될 예정이다.

뉴타운 사업이 모두 마무리되면 이곳은 ‘첨단, 교육, 생태’가 어우러진 고급 주거공간으로 거듭나게 된다. 2만여 채(기존 아파트 포함) 규모의 대단지 아파트촌에 초중고교 5곳과 4800여 평 규모의 중앙공원이 새로 들어선다. 홍제천 복원사업이 2008∼2009년경 마무리되면 홍제천을 따라 인근 마포구 상암동의 월드컵공원과 한강공원에 가기도 더 편리해진다.

이곳의 사업 추진 속도가 빠른 것은 뉴타운 사업의 전제인 주민 동의가 비교적 잘 이뤄지고 있기 때문이다.

1구역과 2구역은 각각 지난해 11월과 6월 공사를 시작했다. 1구역에 아파트 362채를 짓는 현대산업개발이 이달 중 125채(26∼43평형)를 일반에 분양할 예정이다.

○분양가 상한제가 복병

가재울 뉴타운은 지분 쪼개기(입주권이 하나만 나오는 다가구 주택을 다세대 주택으로 바꾸거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나눠 소유자가 늘어나는 것)가 거의 없어 조합원 수익이 높을 것으로 예상되는 게 장점이다.

J&K 부동산투자연구소 권순형 소장은 “1, 2구역은 조합원의 권리와 부담액을 확정한 관리처분계획이 이미 승인돼 분양가 상한제의 적용을 받지 않는다”며 “3, 4구역은 면적이 넓어 대단지가 들어서고 5, 6구역은 대지 지분 시세가 싼 장점이 있다”고 말했다.

1, 2구역은 조합원 분양권 매입을 고려해 볼 만하다. 부동산정보업체인 스피드뱅크와 현지 부동산업계에 따르면 이곳의 현재 분양권 시세는 33평형이 4억5000만 원 선으로 뉴타운 안에 존치되는 기존 아파트 시세(5억 원 선)보다 5000만 원가량 싸다. 부근 상암동 33평형(7억∼8억 원)보다는 2억5000만∼3억5000만 원 정도 싸다.

3구역(7만2394평)과 4구역(8만5721평)은 면적에 비해 조합원 수가 적어 수익성이 높을 것으로 예상된다. 대지 지분 10평짜리 다세대의 시세가 평당 3000만 원 선이다.

5, 6구역은 대지 지분 시세가 싸다. 대지 지분 10평짜리 다세대가 평당 2300만∼2500만 원에 거래되고 있다.

서대문구 남가좌동 좋은부동산 김용현 사장은 “2009년경 1, 2구역 입주가 끝나면 30평형대의 시세가 7억∼8억 원까지 오를 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

현지 부동산업계에서는 3∼6구역에 대지 지분 7∼10평을 가지면 추가 부담금 2억 원가량을 내고 30평형대 아파트를 배정받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.

하지만 올해 9월 분양가 상한제가 시행되면 3∼6구역은 이에 해당돼 조합원 부담이 전보다 높아질 수 있다는 점은 유의할 필요가 있다.

뉴타운 주변에 지하철역이 없는 것도 아쉬운 점. 단 서울 용산구와 경기 파주시 문산읍을 잇는 경의선 복선전철화 공사가 2009년경 끝나면 뉴타운 맞은편에 있는 가좌역을 통해 도심으로 빨리 들어올 수 있다.

이태훈 기자 jefflee@donga.com

가재울 뉴타운 주택재개발사업구역 현황
구역	면적(평)	조합원수(명)	공급물량(채)	사업단계
1	5995	157	362	착공(2006년 11월), 공사 중
2	7841	235	471	착공(2006년 6월), 공사 중
3	7만2394	2100	3304(예상치)	정비구역 지정 확정(2007년 2월 28일)
4	8만5721	2240	4047(예상치)	정비구역 지정 예정(2007년 3월 중)
5	1만5845	422	1000(예상치)	조합설립추진위 승인(2006년 12월)
6	1만4280	426	1000(예상치)	조합설립추진위 승인(2006년 12월)
3∼6구역 조합원 수는 앞으로 변동될 수 있음. 자료: 서울시, 스피드뱅크