[땅對땅]마포 원룸형 오피스텔 vs 목동 중대형 주상복합

서울 마포와 목동은 판이한 성격을 갖고 있다. 마포가 서울의 대표적 업무중심가라면 목동은 대표적인 주거중심지이다.

하지만 최근 두 곳이 서로 닮아가고 있다. 마포는 원룸형 오피스텔과 주상복합 등 주거시설이 대거 허용되면서 주거지역으로, 목동은 주상복합아파트와 함께 업무용 빌딩 건설이 허가되면서 업무중심지로 각각 변신을 꾀하고 있는 것.

이 같은 변신은 입지적 여건을 고려할 때 불가피했다. 두 곳 모두 여의도를 중심으로 각각 남북에 위치, 여의도 출퇴근자의 배후 지원단지 역할을 할 수밖에 없기 때문이다.

▽오피스텔의 원조 ‘마포로’〓마포는 오피스텔 역사가 깊다.

1985년 고려개발이 국내의 첫 오피스텔인 성지빌딩을 분양한 데 이어 97년 쌍용건설과 삼부토건이 각각 오피스텔을 분양했다.

마포에 본격적으로 오피스텔 붐이 인 것은 광화문과 여의도를 잇는 지하철 5호선이 96년 개통되면서부터다. 직주(職住)근접형 주거지로서 입지 여건이 일반에게 새삼 알려진 것. 여의도나 광화문에 비해 분양가나 임대료가 싼 데다 일부에서는 한강을 볼 수 있다는 것도 마포로 일대 오피스텔과 주상복합아파트의 장점이다.

특히 수익형 부동산으로 오피스텔과 주상복합아파트가 각광을 받은 올해 활발했다. ‘대우 메트로디오빌’, ‘현대 하이엘’, ‘SK 허브그린’ 등 5개의 오피스텔과 1개의 주상복합아파트가 줄줄이 공급됐다.

특징적인 것은 이 지역에 공급되는 주거용 오피스텔 대부분이 10평형대의 소형이 주류를 이룬다는 점.

다만 마포로는 주변 신촌과 서교동 일대의 오피스텔 및 다세대 다가구 주택과 경쟁 관계에 있어 임대수요가 분산된다는 치명적 약점이 있다. 전통적인 상업지구여서 주거용 편익시설이 부족한 것도 문제다.

▽주상복합아파트와 업무용 오피스텔이 혼재하는 ‘목동상업지구’〓지하철 5호선 오목교역을 중심으로 405, 916∼923번지 일대에 위치한 목동 상업지구에는 ‘현대 하이페리온Ⅰ,Ⅱ’ 등 주상복합아파트와 ‘동양 파라곤’, ‘성우 네트빌’ 등 주거용 오피스텔이 잇따라 들어서고 있다.

또 ‘현대 벤처타워’, ‘현대 41타워’ 등 업무전용 오피스텔도 1000여실이나 분양됐다. 목동상업지구와 인접한 신정동 등지에도 10개의 오피스텔(2046실)이 분양됐다. 목동상업지구가 주거시설과 상업시설이 혼재하는 복합 공간으로 탈바꿈하는 것이다.

이 같은 변화는 지어진 지 20년이 넘는 아파트가 많아 새 아파트에 대한 수요가 많지만 아파트가 들어설 만한 땅이 없다는 점에 착안, 대체 주거지를 공급한다는 차원에서 시작됐다.

마포로에 공급되는 오피스텔이나 주상복합아파트가 10평형대의 원룸형이 주류인 데 반해 목동은 30∼80평형대의 중대형이 많은 것도 이 때문이다. 목동아파트 단지와 인접해 있어 대형 백화점과 편익시설을 이용할 수 있는 점이 최대의 장점이다.

▽투자포인트〓전문가들은 임대 수익을 목적으로 하는 투자자라면 마포로 일대의 오피스텔을, 시세차익을 노리는 실수요 투자자는 목동 상업지구의 주상복합아파트를 권한다. 대표적 상업지구인 마포로는 교육 여건과 편익시설이 부족해 대가족보다는 젊은 직장인의 수요가 많고 목동상업지구 일대는 실제 거주하면서 프리미엄을 노리는 게 적절한 투자라는 것.

부동산개발업체 ‘해밀컨설팅’의 황용천 사장은 “특히 마포로 일대의 원룸형 오피스텔은 낡은 건물과 신축 건물이 혼재하기 때문에 투자 여건을 잘 따져봐야 한다”면서 “역세권에 위치한 500가구 이상의 대규모 오피스텔을 중심으로 투자해야 한다”

고 조언했다.

마포로와 목동상업지구 비교 (자료:해밀컨설팅)
마포로	구분	목동 상업지구
업무중심 오피스텔, 직주근접	성격	주거중심 주상복합 및 오피스텔 밀집
지하철 5호선 마포역, 공덕역, 애오개역	교통	지하철5호선 오목교역
·오피스텔:현대하이엘 등 11개(5520실) ·주상복합:한화오벨리스크 등 2개(904가구)	주거 및업무시설	·오피스텔:동양파라곤 외 3개(2666실)·주상복합:현대하이페리온Ⅰ,Ⅱ(1046가구)
·오피스텔:575만∼680만원·주상복합:856만∼925만원	평당분양가	·오피스텔:400만원대·주상복합:1150만∼1200만원
·보증금:1000만원대·월임대료:50만∼200만원	오피스텔 임대시세	·보증금:1000만∼2000만원·월임대료:70만∼222만원
5개 현장 1977실	올해 분양한 오피스텔	10개 현장 2046실
서울지방경찰청, 서울지방법원, 마포도서관, 근로복지공단, 한국전력공사, 신공덕시장	주변환경	대형아파트 단지, SBS사옥 이전예정, 기독교방송국,방송회관, 한국통신, 현대백화점, 까르푸
초등학교 3개, 중고교 4개	교육시설	초등학교 5개, 중고교 4개

김창원기자 changkim@donga.com