[Up&Down]임대료-투자수익률로 본 상가투자가이드

입력 2002년 11월 17일 18시 29분

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상가는 투자금액이 크고 경기 변동에 민감하기 때문에 부동산 투자 상품 가운데 가장 까다로운 상품으로 분류된다.

최근 들어 이 같은 문제점을 덜기 위해 임차인을 알선해 주고 상가 소유권도 여러 명이 나눠 갖는 지분형 상품도 선보였다.

하지만 여전히 상가 투자는 어렵다는 인식이 일반적이다.

그런 점에서 건설교통부가 7월 1일 기준으로 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 등 7대 도시의 3층 이상 상가 1000동을 대상으로 조사해 최근 발표한 ‘2002년 오피스 매장용 빌딩 임대료 조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서’는 투자지침서로 활용하기에 요긴하다.

▽서울 도심은 초대형 상가에 투자하라〓보고서에 따르면 서울에서 상가에 투자할 때 종로구와 중구를 아우르는 도심지라면 초대형 상가에, 강남권이라면 상대적으로 규모가 작은 곳을 노리는 게 유리한 것으로 나타났다.

서울 도심지에서 상가면적별 투자수익률은 △500㎡(150평) 미만의 소규모가 14.67% △500㎡ 이상∼1500㎡(450평) 미만의 중규모가 15.80% △1500㎡ 이상의 대규모가 16.71%로 각각 집계돼 면적이 커질수록 높아졌다.

특히 중구 명동은 △소규모 점포가 14.35% △중규모 점포가 17.41% △대규모 점포가 20.87%로 면적이 커짐에 따라 투자수익률이 큰 폭으로 올라갔다.

반면 강남권에서는 △소규모 점포 23.28% △중규모 점포 19.62% △대규모 점포 15.61%로 크기가 커질수록 투자수익률이 떨어지는 반비례 관계를 보였다.

또 신촌과 다른 지역에서도 상가 규모가 커질수록 투자수익률은 줄었다.

이는 명동을 포함한 도심지에는 롯데백화점, 밀리오레 등과 같은 초대형 상가들이 밀집돼 있기 때문으로 풀이된다.

한편 부산 대구 인천 대전에서는 상가가 클수록 투자수익률이 높게 나타났다.

특히 인천은 △소규모 점포 9.69% △중규모 점포 13.23% △대규모 점포 17.31%로 상가 규모에 따라 투자수익률이 큰 차이를 보였다.

반면 광주와 울산에서는 중규모 점포가 각각 6.62%, 7.35%로 가장 낮은 투자수익률을 기록해 이채를 띠었다.

▽점포 가동률은 서울이 최고〓조사대상 상가 전체의 평균 공실률은 4.4%이다.

지역별로는 서울이 2.8%에 불과, 평균치를 훨씬 밑돌았다.

인천이 5.2%로 뒤를 이었고 대전(5.3%) 부산(6.0%) 대구(6.0%) 광주(7.2%) 울산(9.3%) 등의 순으로 나타났다.

서울에서는 도심지(3.3%) 강남(3.5%) 신촌(3.6%) 영등포(3.4%) 등 이른바 노른자위 상권이 모두 서울 평균을 웃도는 공실률을 보였다.

반면 △강서구 가양동 △경희대 주변 △국철 노량진역 주변 △목동오거리 △시흥사거리 △송파구 신천동 먹자골목 등지의 상가들은 모두 공실이 없는 것으로 조사됐다.

▽명동은 역시 금싸라기 상권〓7대 도시 상가의 임대료(평당 평균가·1년 전세 기준)는 123만원.

서울이 152만1000원으로 가장 비쌌고 △부산 117만2000원 △인천 95만2000원 △대구 91만1000원 △대전 81만8000원 △울산 69만원 △광주 68만원의 순으로 뒤를 이었다.

서울에서는 도심지가 312만1000원으로 서울 평균치보다 2배가량 비샀다. 특히 명동은 391만원에 달해 금싸라기 상권 이름값을 톡톡히 했다.

강남(149만4000원) 신촌(149만2000원) 영등포(142만2000원)는 모두 비슷한 수준으로 임대료가 형성돼 있다.

기타지역에서는 대학로(237만5000원)와 경희대 주변(211만8000원)이 200만원이 넘는 것을 비롯해 대부분의 지역이 100만원이 넘었다.

한편 층(層)별 임대료는 1층이 246만4000원으로 다른 층보다 최고 3배 이상 비쌌다.

또 임차인의 업종별 임대료는 최근 가장 호황을 누리고 있는 통신업이 265만5000원으로 최고가를 기록했다.

상가 규모별 투자수익률 (단위:%)
구분		5,00㎡미만	500㎡ 이상∼1,500㎡ 미만	1,500㎡ 이상	평균
도심	명동	14.35	17.41	20.87	16.96
	인사동	18.89	18.46	20.13	19.50
	종로	13.13	10.29	8.53	10.56
	소계	14.67	15.80	16.71	15.72
강남	강남역	23.81	19.77	17.21	19.14
	신사	23.45	21.80	17.19	20.10
	압구정	24.20	18.34	14.75	16.85
	청담	17.74	20.16	15.06	18.54
	소계	23.28	19.62	15.61	18.15
신촌	신촌역	14.76	14.92	12.00	14.19
	이대앞	17.35	18.23	-	17.84
	홍대앞	11.07	13.67	13.64	13.59
	소계	15.83	14.89	13.11	14.65
영등포역		11.58	13.24	14.65	13.32
기타	가양	16.66	15.83	15.07	15.44
	경희대	18.00	22.39	-	19.15
	노량진	-	12.53	15.41	15.33
	동대문	29.69	27.17	18.67	22.11
	목동오거리	-	9.40	10.20	10.01
	사당	>18.04	18.25	16.36	17.73
	신림	16.18	14.66	16.05	15.55
	이태원	13.42	12.57	12.05	12.54
	청량리	10.64	12.46	11.77	11.89
	소계	16.60	16.39	14.43	15.40
전체 평균		16.35	16.78	14.68	15.84

◇6대 광역시
부산	8.81	7.86	9.13	8.36
대구	7.42	8.86	11.93	11.10
인천	9.69	13.23	17.31	15.44
광주	9.81	6.62	9.09	8.33
대전	4.43	5.96	7.23	6.91
울산	14.31	7.35	15.45	11.03