[부동산 투자전략 바꾸자]③판교신도시 공략법

판교신도시 개발이 급류를 타고 있다. 이에 따라 판교에 집을 구하려는 수요자들의 발걸음도 바빠지게 됐다.

정부는 주택시장 안정을 위해 판교 일부를 우선 개발해 2007년부터 아파트 입주가 시작될 수 있게 하겠다고 밝혔다. 아파트 분양은 2004년 초. 따라서 지금 청약통장이 없다면 아파트 분양권을 노리거나 단독택지 등을 노리는 게 좋다.

▽어떻게 개발되나〓판교신도시가 들어설 곳은 경기 성남시 분당구 판교동 일대 282만평. 경부고속도로 판교인터체인지를 끼고 있다. 서울 강남까지 차로 30분밖에 걸리지 않는다. 서울 남부의 최고 주거지로 꼽히는 것도 이 때문이다.

주택은 2만4700여가구가 들어선다. 지난해 개발계획이 처음 나왔을 때는 1만9700가구였으나 주택시장 안정대책의 하나로 중대형 위주로 5000가구를 더 짓기로 했다.

아파트 1만9500가구, 연립주택 1800가구, 단독주택 3400가구로 구성된다. 1만2200가구는 전용면적 25.7평(분양면적으로는 32평 정도) 이하, 나머지는 40평형 이상 중대형으로 구성된다. 임대아파트는 6700가구. 연립주택과 단독주택 가구수가 줄어들 가능성이 높다. 아파트를 늘리기 위해서다.

녹지공간은 국내 최고 수준인 24% 이상을 확보할 계획. 녹지가 풍부하다는 분당이 19%, 과천이 14% 수준이다.

인구밀도는 ㏊당 80명 안팎으로 분당의 절반 수준이다. 교육시설도 서울 강남에 버금가게 갖출 방침. 학원 도서관 특수목적고 등을 한데 묶은 교육인프라집적지역(에듀케이션 파크·Education Park)을 조성할 것을 검토 중이다.

교통여건은 그리 좋지 않을 전망이다. 2007년 초부터 시작될 아파트 입주에 맞춰 서울 양재에서 용인 영덕을 잇는 24.5㎞짜리 도로는 2006년 말 개통된다. 하지만 서울로 출퇴근 수요를 분산할 지하철 신분당선은 2008년에야 완공된다.

▽높은 분양가〓판교 아파트 입주시기가 앞당겨진 것은 실수요자로서는 호재다. 하지만 중대형 평형이 늘어나는 건 악재다. 분양가가 높아지기 때문이다.

한국토지공사 판교기획팀 박만영 과장은 “건설사에 파는 땅의 원가를 평균 평당 400만원으로 잡고 있지만 중대형 평형이 늘어나면 가격이 더 오를 것”이라고 말했다.

토지 원가가 평당 500만원이라면 건축비 300만원과 기타 부대비용을 포함해 분양가가 평당 1000만원에 이를 것이라는 관측도 나오고 있다.

▽분양권이나 단독택지를 노려라〓판교 아파트에는 지역 거주자 우선분양제가 적용된다. 전체 아파트의 30%는 2001년 12월31일까지 성남에 살던 사람들 몫이다. 나머지 70%를 놓고 치열한 경쟁을 벌여야 한다.

첫 분양은 2004년 초로 계획(2005년 말)보다 2년 정도 앞당겨진다. 지금 새로 청약통장을 만들어선 청약기회를 갖기 어려울 것으로 보인다. 2순위나 3순위를 노릴 수도 있지만 판교는 워낙 인기가 높아 1순위에서 대부분 마감될 것으로 보이기 때문.

따라서 판교에 꼭 입주하고 싶다면 아파트 분양권을 적극 공략하는 게 좋다. 다만 투자에는 신중할 필요가 있다. 현재 판교는 투기과열지구가 아니다. 분양권을 마음대로 사고 팔 수 있다는 의미다.

하지만 청약과열 기미가 보이면 건설교통부 장관이나 해당지역 지방자치단체장이 언제든 투기과열지구로 지정할 수 있다. 그만큼 분양권 거래에 제약이 커지고 거래 부담이 늘어난다.

단독주택지도 노려볼 만하다. 최근 수도권 택지개발지구에서 새로 공급되는 단독주택지는 수천만원 이상 프리미엄이 형성돼 있다. 더구나 판교는 환경친화형으로 건설되는 만큼 단독주택지 주거환경이 어느 곳보다 좋을 전망이다.

단독주택지는 판교 거주자들이 차지하는 이주택지를 뺀 나머지가 일반인에게 공급된다. 일반인들은 택지조성이 끝난 뒤 공개매각 때 분양을 신청하면 된다. 분양가는 감정가 이상에서 정해진다. 추첨 방식으로 당첨자를 정한다.

고기정 기자 koh@donga.com