[마이홈]아파트 양도소득세 계산법

투자 목적으로 아파트 등을 사고 팔 때는 양도소득세를 감안해야 한다.

양도소득세율이 최고 36%이기 때문에 세금을 감안하지 않은 양도차익과, 실제 양도차익은 격차가 크다.

1999년 10월10일 서울 양천구 B아파트 35평형을 샀다가 22일 팔 예정인 A씨의 사례를 통해 양도세를 계산해보자.

구입할 당시의 기준시가는 1억7750만원, 팔 때 적용되는 기준시가는 3억3600만원이다.

양도차익은 판 가격에서 구입가격과 부동산수수료 등 구입부대경비를 뺀 금액이다. 기준시가로 양도세를 계산할 때 구입부대경비는 일률적으로 구입가격의 3%다. 보유기간이 3년 이상이면 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%의 장기보유특별공제가 있지만 A씨는 보유기간이 3년 미만이어서 공제를 못 받는다. 따라서 A씨의 양도차익은 ‘3억3600만원-1억7750만원-(1억7750만원×3%)’인 1억5317만5000원이다. 장기보유 특별공제에 해당하는 사람은 그 금액을 추가로 빼면 된다.

과세표준은 양도차익에서 다시 연간 250만원 한도인 양도소득 기본공제금액을 뺀 1억5067만5000원이다.

A씨는 보유기간이 1년 이상이고 과세표준이 8000만원을 초과하기 때문에 최고세율인 36%가 적용된다. ▶표 참조

A씨가 내야할 세금은 1억5067만5000원에 세율 36%를 곱하고, 여기에서 누진공제 1170만원을 뺀 4254만3000원이다. 만약 A씨가 등기를 하기 전에 세무서에 부동산양도신고를 하면 세금은 이보다 더 줄어든다. 부동산양도신고에 대한 15% 세액공제 혜택이 적용돼 A씨가 실제로 내야 하는 세금은 ‘4254만3000원×85%’인 3616만1550원이라는 계산이 나온다.

천광암기자 iam@donga.com

아파트 양도소득세율
보유기간	과세표준	세금
1년 미만	구분 없음	과세표준×36%
1년이상	1000만원 이하	과세표준×9%
	1000만원 초과∼4000만원 이하	(과세표준×18%)-90만원
	4000만원 초과∼8000만원 이하	(과세표준×27%)-450만원
	8000만원 초과	(과세표준×36%)-1170만원