[부동산]주택임대차보호법 내용과 의미

월세 임대 세입자와 상가 점포를 얻어 영업하는 영세 상인의 권리를 보장하기 위한 주택임대차보호법 개정안 및 상가건물임대차보호법 제정안이 7일 국회 본회의에서 통과됨으로써 앞으로는 건물주와 집주인이 지나치게 임대료를 올리지는 못하게 됐다.

이에 따라 지난해 말 절정에 이른 전세의 월세 전환과 시중금리의 2, 3배를 넘던 월세 이율의 고공 행진도 더 이상 어렵게 됐다.

▽지나친 월세이율에 제동〓국회에서 개정된 새 주택임대차 보호법의 핵심은 월세 이율의 상한선을 두어 너무 치솟지 않도록 제한을 가한 것.

지난해 10월 월세 이율은 1.62%로 연리 20%에 가깝다. 이는 당시 시중금리가 약 8%대였던 것에 비하면 2.5배에 이른다. 건설교통부에 따르면 올해 5월 월세전환 요구율은 43%에 전환 계약률도 23%에 달했다. 전세로 살던 세입자 4가구 중 1가구 가량이 높은 이율의 월세로 계약을 바꿨다는 얘기.

이처럼 월세 전환율과 이율이 높은 것은 주택공급이 부족한 데다 저금리로 전세금 목돈을 받아도 수익성이 높지 않기 때문이다. 97년 외환위기 후 건설업체 연쇄도산과 주택경기 불황으로 집을 많이 짓지 않으면서 올해 주택공급 부족 현상이 표면화된 것도 영향을 미쳤다.

시중금리가 연 5∼6%에 불과한 현실에서 월세 이율을 연리로 환산하면 적어도 10%가 넘는 것도 집주인들이 전세보다 월세를 선호한 요인으로 꼽힌다.

▽월세 이율 제한의 ‘그늘’도 예상〓이 같은 주택시장의 토대가 바뀌지 않는 상태에서 월세 상한만을 제한할 경우 부작용이 나타날 것이라는 우려도 나온다.

월세로 전환해도 수익성이 높지 않다고 판단한 집주인들이 전세금을 대폭 올리는 것도 예상해 볼 수 있다. 집주인과 세입자간에 이면계약이 이뤄질 수도 있다. 무엇보다 임대주택에 대한 매력이 줄어 임대를 목적으로 한 중소형 주택공급이 줄어들 수도 있다. 이렇게 되면 주택공급부족→전세금 앙등→이면 월세 이율 상승 등의 악순환도 나타날 수 있다.

▽상가건물임대차보호법의 명암〓주택 수요자와 달리 영업활동을 목적으로 한다는 이유로 그동안 법적 보호장치가 없던 점포 세입자를 위해 월세를 제한하는 상가건물임대차보호법의 제정은 영세상인 보호를 위한 획기적인 조치로 받아들여지고 있다.

그러나 상가 건물의 담보가치가 떨어져 금융권이 대출을 기피하는 경우 대부분 융자금으로 상가를 짓는 상황에서 상가 건물 신축이 크게 줄어들 우려도 있다. 실제로 상가건물임대차보호법 제정이 논의되면서 일부 은행에서는 대출금을 회수하려는 움직임이 나타나기도 했다.

<구자룡기자>bonhong@donga.com