[부동산]저금리시대 '틈새'…입주 앞둔 분양권 ＂짭짤＂

‘틈새 시장을 노려라’.

저금리 탓에 부동산 시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 많다. 그러나 막상 투자할 만한 대상을 찾기는 쉽지않다. 시장도 일부 신규 분양시장을 빼고는 대체로 가라앉아 있다.

그래도 틈새는 있기 마련. 입주를 1년 정도 앞둔 아파트 분양권, 경매 고급주택 및 다세대주택, 월세 수익률이 높은 상가 등은 훌륭한 투자상품으로 꼽힌다.

▽아파트 분양권〓닥터아파트 곽창석 이사는 “아파트 분양권 값은 입주가 다가오면 오르는 속성이 있다”고 말한다. 관건은 투자 타이밍. 입주가 임박하면 오를 만큼 올라 차익을 얻기 힘들고 분양 직후에 투자하면 자금이 오래 묶이고 안전성이 떨어진다. 서울 아파트 분양권 시세 변화를 살펴보면 적절한 투자 시기는 입주를 1년 남짓 앞둔 때.

저평가된 분양권은 주로 중소 규모 단지에 많다. 대단지일 때는 분양 초기 프리미엄이 높게 형성되기 때문이다. 아파트 브랜드의 인지도가 낮은 단지에서 분양권 값이 크게 뛰는 현상도 나타난다. 역시 분양 초기 웃돈이 붙지 않는 까닭이다.

강남구 대치동 ‘세영 팔레스’ 아파트의 경우 27평형 분양가(99년)는 1억8244만원. 단지 규모가 67가구에 불과해 브랜드 인지도가 낮았다. 강남 노른자위 땅에 있으면서도 시세가 저평가 됐다. 그러나 올해 초부터 입주가 눈앞에 다가오자 프레미엄이 눈덩이처럼 불었다. 5월부터 4개월 새 3500만원이나 오른 것.

분양권에 투자할 때는 입지여건을 따져보아야 한다. 마포구 성동구 영등포구 등 교통여건이 괜찮으면서 강남에 비해서는 가격이 낮은 곳이 유망지역으로 꼽힌다.

▽경매 주택〓서울의 아파트를 경매로 낙찰받아서는 차익을 챙기기 힘들다. 수요층이 두터운 30평형대 아파트는 더욱 그렇다. 입찰 경쟁률이 치열해 낙찰가격이 시세에 육박하는 경우가 많기 때문이다.

메트로컨설팅 윤재호사장은 “고급 빌라나 도심 주상복합아파트, 수도권 고급주택, 다세대주택 등이 경매 시장의 틈새 부동산”이라고 말했다. 입찰 경쟁률이 낮고 2∼3 차례 유찰되면 시세의 60∼70%에 낙찰받을 수 있기 때문이다.

최근 서울지법 본원5계에서는 서울 서초구 서초동 ‘서초동아타워’ 아파트 76평형이 감정가의 72%인 4억7050만원에 낙찰됐다. 강남역이 가깝고 건물상태도 좋다. 시세는 7억원을 호가한다. 주상복합인데다 대형 평형이어서 수요층이 많지 않다. 그 틈새를 이용해 낙찰자는 2억원 정도의 차익을 챙긴 셈이다.

▽상가〓전반적인 상가 경기는 여전히 ‘약간 흐림’. 그러나 은행 이자율보다 높은 월세 수입을 얻을 수 있는 상가도 적지 않다. 지역에 따라 상가의 시세나 수익률이 다양해 마땅한 상가를 찾기는 힘들다. 발품을 팔아 현지 임대료와 시세 등을 확인하는 게 중요하다.

경기가 나쁠 때는 단지내 상가가 안전하다. 경기에 따라 상가의 수입이나 상가 임대료 변화가 적기 때문이다. 용인 동아 ‘솔레시티’아파트 단지 내 상가의 경우 분양면적 15평인 4억원 짜리 상가가 보증금 1억원 월세 250만원선에 임대되고 있다. 3억원으로 월 250만원을 버는 셈. 은행 이자보다 두배 이상 수입이 많다.

대한주택공사가 분양하는 단지내 상가를 눈여겨볼 만하다. 주공 상담실(031-738-3984∼8)에서 전국의 상가 분양 현황과 가격을 알아볼 수 있다.

가격 상승이 예상되는 서울 수도권 아파트 분양권(단위:만원)
아파트	평형	총 가구수	분양가	시세	입주시기	문의(02)
부천 상동 써미트빌	38	559	15,901	16,900∼19,900	2002년9월	032-321-5800
수원 망포동 현대2차	34	489	15,370	15,870∼16,670	2002년10월	021-203-9900
서울 제기동 벽산	24	640	12,990	13,000∼15,000	2003년2월	929-4224
서울 동소문동 한신플러스 2차	24	409	12,400	12,500∼13,500	2002년11월	921-4444
서울 당산동 금호	32	292	19,000	20,000∼22,000	2002년9월	675-7566
서울 자양동 현대10차	31	245	19,950	21,000∼26,000	2002년10월	3436-2600
서울 망원동 대림2차	23	240	12,550	12,000∼13,800	2003년1월	333-9994
서울 용강동 삼성	24	430	15,300	18,000∼22,000	2003년3월	718-3400
서울 송정동 금호	26	60	13,351	13,500∼13,800	2002년12월	468-0022
서울 응봉동 리버그린	24	375	13,350	14,500∼18,000	2002년10월	2295-2525

서울 수도권 유망 법원 경매 주택(단위:만원)
종류	사건번호	위치	면적(평형)	감정가	최저입찰가	입찰장소(입찰일)
아파트	01-14819	서울 강남구 대치동 1017-1 노빌리티빌리지 401호	70	70,000	44,800	본원1계(10월12일)
″	01-13090	서울 강남구 도곡동 467-6 대림아크로빌 A동 403호	74	11,000	70,400	본원9계(10월19일)
″	01-3758	서울 동작구 신대방동 보라매나산스위트 1401호	89	85,000	43,520	본원4계(10월17일)
″	01-19140	경기 용인 기흥읍 고매리 에이스리오빌리지 702호	102	60,000	48,000	수원22계(9월28일)
″	01-19133	경기 용인 기흥읍 고매리 에이스리오빌리지 102호	102	60,000	38,400	수원21계(9월27일)
다세대	01-10181	경기 화성 마도면 석교리 뉴월드 맨션 305호	33	7,500	4,800	수원1계(10월8일)
″	01-31744	경기 용인 삼가동 수정빌라 401호	33	8,500	5,440	수원17계(10월11일)
″	01-35210	용인 모현면 일산리 99-40 리버빌 가동 301호	33	8,000	6,400	수원16계(10월18일)
″	01-30642	수원 권선구 권선동 1063-2 금성하이츠빌라 1동 301호	82	22,000	14,080	수원3계(10월12일)
주택	01-29574	경기 용인 이동면 전리 137-8	대지77건평21	17,940	11,483	수원22계(9월28일)
″	01-30277	경기 용인 양지면 평창리 631	대지153건평 60	19,120	15,297	수원22계(9월28일)

<이은우기자>libra@donga.com