[재건축 여기]<21>수원 매탄주공 1단지

수만 가구의 저층아파트가 몰려있는 서울 강남지역은 재건축으로 골머리를 앓고 있다. 이주 수요로 전세난까지 가중되고 있다. 선뜻 사업승인을 내주기도 부담스럽다. 용적률 하향조정 등 강화된 규제까지 감안하면 서울 강남권 재건축 투자는 만만치 않다.

눈을 서울시 바깥으로 돌려보면 어떨까. 수원 매탄 주공 1단지는 실수요자나 투자자에게 괜찮은 재건축 대상 아파트로 꼽힌다. 빼어난 입지여건 덕분에 재건축이 마무리되면 ‘수원의 강남’으로 떠오를 수 있기 때문이다. 재건축 속도가 빠르고 주변에 삼성전자 수원공장이 있어 실수요자들이 많은 게 장점이다.

▽입지여건 및 사업개요〓수원 팔달구 매탄1동과 인계동 일대는 저층아파트 1만여 가구가 몰려 대규모 아파트촌을 이루고 있다.

모두 재건축을 추진하고 있어 수원에서 가장 규모가 큰 새아파트 단지가 형성될 전망.

주변 중개업계는 수원에서 교통여건이 가장 좋은 곳으로 매탄주공아파트 일대를 꼽는다. 수원나들목이 가까워 분당 서울로 가기 쉽고 수원 중심지도 지척.

수원지방법원 검찰청 팔달구청 등 공공기관과 뉴코아 갤러리아백화점 킴스클럽 등 쇼핑시설이 주변에 있다. 동수원초등학교 원천중학교 유신중학교 아주대학교 등이 걸어서 갈 수 있는 거리.

매탄주공 1단지는 13∼17평형 1770가구. 이를 헐고 새로 들어설 아파트는 24평형 400가구, 30평형 356가구, 33평형 1034가구, 45평형 300가구 등 모두 2360가구다. 이 가운데 590가구를 일반에 분양할 계획이다.

조합은 지난 해 11월 조합창립총회를 가졌고 올 1월 안전진단, 4월 현대건설로 시공사 선정, 6월 조합설립인가 등을 마무리했다. 재건축 속도가 매우 빠른 셈.

조합 관계자는 “주민동의율이 90%를 넘어 연말 건축심의를 통과하면 2002년 하반기 이주를 시작할 수 있을 것”이라고 말했다. 입주시기는 2006년 3월로 예상하고 있다.

수원 매탄 주공 1단지 재건축 수익 분석 (단위:평, 만원)
투자방법	매입가	금융 비용	추가 부담금	총투자비	입주시 예상시세	예상 투자수익	대지지분
13평형 매입 30평형 입주	5300	990	6875	13165	17000∼18000	3835∼4835	14.5
15평형 매입 33평형 입주	6300	1230	7700	15230	18500∼20000	3270∼4770	16.7
17평형 매입 45평형 입주	7500	1500	13378	22378	26000∼28000	3622∼5622	19
※자료:21세기컨설팅. 5년 후 입주, 연리 6% 적용한 결과.

▽수익 분석〓13평형을 사들여 30평형에 입주한다고 가정했다. 13평형 매입가는 5300만원. 5년 후 입주 및 연리 6% 금리를 적용하면 입주 때까지 금융비용은 990만원이다. 매입비와 금융비용, 그리고 추가부담금 6875만원을 더한 총 투자비는 1억3165만원. 입주 때 시세를 1억7000만∼1억8000만원으로 예상하면 투자 수익은 3835만∼4835만원이다. 17평형을 사들여 45평형에 입주하면 최고 5000만원을 넘는 수익을 기대할 수 있다.

▽시세 및 투자요령〓13평형 시세는 지난 연말 4500만원에서 최근 5300만원으로 올랐다. 나머지 평형도 같은 기간 800만∼1000만원 올랐다. 올 4월 시공사 선정 후 재건축에 대한 기대감이 커졌기 때문이다. 전세를 끼고 사면 3300만원으로 투자할 수 있다.

초기 투자비용이 작은 셈. 동시에 큰 수익을 기대하기도 어려워 실수요자가 관심을 가질 만하다. 삼성전자 수원공장이 인접해 주택 수요가 풍부하다. 수원 월드컵 경기장이 가깝고, 2008년 개통예정인 분당선 전철 연장성이 매탄동을 지날 예정이어서 아파트값 상승의 호재로 꼽힌다.

<이은우기자>libra@donga.com□다음주는광명시철산주공아파트가소개됩니다.