[부동산특집]부동산도 이젠 간접투자시대

‘500만원으로 빌딩에 투자한다.’

리츠(REITs·부동산투자신탁) 상품이 국내에 도입되면서 부동산 간접투자시대가 열렸다. 리츠는 소액의 투자금을 모아 부동산 개발 등에 투자하는 상품인 까닭에 수 백만 원으로 수 백억 원짜리 빌딩에도 투자할 수 있다. 이미 국민은행이 계약형 리츠형태인 ‘빅맨부동산투자신탁1∼4호’를 선보였고 최근 부동산에 투자하는 벌처펀드도 등장했다. 내년에는 리츠전문회사가 등장해 본격적인 부동산 간접투자시대가 열린다. 전문가들은 “부동산 간접투자상품은 안전성과 수익성이 높은데다 소액 투자가 가능해 일반인들로부터 큰 호응을 얻을 것”이라고 전망한다.

▽리츠〓여러 사람들로부터 모은 돈을 부동산에 투자, 수익을 투자비율 만큼 투자자들에게 나눠주는 부동산 금융 상품. 증권의 뮤추얼펀드와 비슷하다. 리츠는 크게 회사형과 계약형 등 두 가지. 리츠 전문회사가 아닌 일반은행 등이 투자할 사업과 예상수익률을 알려주고 돈을 모아 투자하는 형태가 계약형 리츠다. 리츠 전문회사가 판매할 회사형 리츠 상품은 관련법 제정이 끝난 후 내년 하반기에나 선보일 전망이다.

▽은행 부동산 투자신탁 활발〓국민은행이 선보인 부동산 투자신탁 상품은 계약형 리츠의 일종. 빅맨부동산투자신탁 1호의 경우 연 12%의 수익률을 제시하고 투자자들로부터 최저 500만원씩 130억원의 돈을 모았다. 이 돈으로 서울 송파구 문정동 대우아파트 사업에 투자했다. 이 상품은 판매한 지 20분만에 완전히 매진됐다. 국민은행은 내달 새로운 부동산투자신탁상품을 선보일 예정. 한빛은행과 조흥은행도 이와 비슷한 부동산투자신탁상품 판매를 준비하고 있다.

▽벌처펀드도 부동산에 투자〓부동산에 투자하는 벌처펀드도 등장해 부동산간접투자상품이 다양해지고 있다. 국민기업구조조정전문회사(KRC)는 경기 용인 신갈리 아파트를 투자대상으로 하는 ‘KRC벌처펀드 1호’를 발매 중이다. 1인당 500만원 이상 청약할 수 있고 수익률은 연 14%로 예상하고 있다. 벌처펀드는 다수의 투자자들이 조합을 만들어 구조조정 대상 기업이나 부동산에 투자하는 펀드. 은행의 부동산투자신탁 상품과 비슷하나, 산업자원부에 등록한 기업구조조정전문 회사만이 모집할 수 있고 부실기업 보유 부동산을 인수해 개발하는 게 특징. ‘고수익 고위험’ 상품으로 세제혜택이 있다.

▽투자포인트〓안전성과 수익성이 관건이다. 국민은행이 판매한 상품이나 KRC벌처펀드 1호 등은 수익률이 보장되는 상품은 아니다. 투자한 사업이 실패하면 손해를 볼 수도 있다. 모은 돈으로 투자할 사업이 얼마나 사업성이 있는 지를 파악하는 것이 중요하다. 아파트사업에 투자하는 부동산 신탁상품이라면 해당 사업지가 분양이 될 만한 곳인 지 알아봐야 한다는 얘기다.

▽유사(類似) 리츠 주의〓소규모 컨설팅업체나 투자클럽 등이 ‘특정 부동산사업을 통해 큰 돈을 벌 수 있으니 소액이라도 투자하라’며 사설 리츠 상품을 판매하고 있다. 이런 상품은 투자자 보호장치가 거의 없으므로 투자에 신중해야 한다.

<이은우기자>libra@donga.com

부동산 간접 투자 형태 비교
구 분	벌처펀드 (벌처펀드 중 부동산에 투자하는 펀드)	은행 부동산신탁	리츠회사(부동산투사회사법상)
모집성격	민법상 조합	합동신탁, 불특정금전신탁	회사형 리츠(주식 공모)
운영주체	기업구조조정 전문회사	은행	부동산투자회사(REITs)
투자대상	기업구조조정대상 기업·자산	아파트, 호텔, 빌딩 등 다양한 부동산 및 개발사업	아파트, 호텔, 빌딩 등 다양한 부동산 및 개발사업
투자자 보호장치	손실금 충당 (모집금액 5% 중에서 우선 충당)	시공사 완공 보장 및 은행이 직접 자금 관리	자본금 500억원 이상(소규모 업체 난립 방지) 정부, 관리 감독 철저(투자 배당 운용 등 전 분야)
특징	기업 구조조정이 목적(부동산 투자는 벌처펀드의 한가지 운영방법임)	계약형 은행신탁상품(만기 때 현금화)	투자 중 현금화 가능(주식시장 상장 가능해 유동성 높다)
세제혜택	개인 1) 출자금의 30%를 종합소득금액에서 공제 2) 배당소득의 분리과세 (종합소득금액에서 제외)	세제혜택 없음	세제혜택 미확정(세제 혜택 제공 위해 관련부터 협의 및 검토중)
	조합 1)자산취득시 취·등록세 면제 2)주식 또는 지분의 양도차익, 배당소득 비과세
운용실적보고	금융감독위원회 등록, 3개월마다 운용실적 보고	의무 없으나 정기적 운용 실적 공시	주주총회서 보고 및 정기적인 운용실적 공표
원금 및 이익보전	원금 및 이익을 보전하지 아니하며 운용실적에따라 실적 배당함