［부동산／투자가이드］봉천７－２구역，「내집마련」최적지

봉천 7―2구역은 오는 10월경 사업시행 인가가 날 전망이어서 투자자들이 관심을 가져볼 만하다. ▼사업 현황〓지난 73년말에 재개발구역 지정을 받고 작년 7월 사업계획이 결정됐으며 같은해 8월 조합(02―886―0967)이 설립인가를 받았다. 지난 3월에는 건축심의까지 마친 상태. 총 사업면적은 2만1천여평으로 건폐율 17.1%, 용적률 297.1%가 적용돼 지하1층 지상 17∼24층 규모로 모두 2천7백58가구가 들어설 예정. 대우건설이 시공을 맡게 되며 평형별 가구수는 15평형 8백24가구, 25평형 1천2백70가구, 33평형 5백84가구, 43평형 80가구. 오는 2003년말 입주 예정. ▼입지 여건〓봉천사거리에서 관악로를 따라 상도동 방향으로 5백m 정도의 강남 고려병원 뒤편에 있다. 지하철 2호선 서울대입구역과 7호선 숭실대역 입구가 각각 버스정류장 2개 정도 거리에 위치해있으며 관악로 확장공사(8차로)가 막바지 단계다. 서울대와 숭실대가 가깝고 초중고교 시설이 많다. ▼지분 시세〓35평 대지를 보유한 무허가건물(43평형 입주 가능)이 현재 1억5천만∼1억6천만원에 거래중이다. 대지 15평의 무허가건물(33평형 〃)은 8천5백만원선. 10평 이하 주택(25평형 〃)은 5천만원선. 연립주택 2.9평(25평형 〃)은 4천3백만원선이다. ▼투자 수익〓33평형을 배정받기 위해 대지 15평에 건평 10평짜리 무허가건물을 8천5백만원에 매입했을 때 토지와 건물의 감정평가액은 3천8백10만원(토지 15평×공시지가 평당 1백65만원×1.2+건물 10평×70만원×1.2). 또 이 지역은 시 소유지이므로 토지불하대금 2천2백27만원(15평×1백65만원×0.9)을 추가로 내야한다. 33평형 아파트의 분양가는 최근 서울지역 분양아파트의 가격을 고려, 평당 4백20만원으로 잡으면 1억3천8백60만원선. 따라서 분양가에서 감정평가액을 뺀 1억50만원이 추가부담금이 된다. 결국 총 투자금액은 집 매입금(8천5백만원)과 불하대금 및 추가부담금을 모두 합친 2억2백27만원. 입주할 때 시세를 2억6천만∼2억7천만원 정도로 추정하면 투자수익은 5천만∼6천만원 정도로 예상된다. 〈황재성기자〉 ▼ 투자 포인트 ▼ 봉천 7―2구역은 서울에서 자기 집을 가지려는 사람에겐 최적지. 우선 큰 비용이 들지 않는 게 최대의 장점이다. 예컨대 25평형 아파트를 분양받으려는 사람은 대지 10평짜리 무허가건물만 확보해 두면 된다. 이 집의 현재 시세는 5천만원선이나 전세 5백만∼1천만원을 공제하면 4천만∼4천5백만원만 투자하면 된다. 게다가 오는 10월경 사업시행 인가가 날 경우 4천만원 정도의 이주비가 나올 예정이어서 실제로 지금 당장 투자할 비용은 1천만∼2천만원 정도에 불과하다. 또다른 장점은 확실한 투자수익이 보장된다는 것. 주변이 모두 아파트단지로 바뀌는데다 교통이 편하고 학교 생활편의시설이 고루 갖춰져 서울에서도 보기 드물게 주거쾌적성이 높은 편. 양화석(21세기컨설팅 사장·02―3411―9100)