“압구정에서 제일 비싼 집으로”… DL이앤씨, 5구역서 조합원 수익성 정면 승부

크게보기

DL이앤씨 압구정5구역 홍보관에 마련된 단지 모형도. 황소영 기자 fangso@donga.com

DL이앤씨가 압구정5구역 홍보관에서 ‘압구정 최고가를 만드는 집’을 전면에 내세우며 조합원 설득에 나섰다. 현대건설이 압구정 전체 생활권과 미래 주거 플랫폼을 강조했다면, DL이앤씨는 최고가 형성 가능성과 조합원 수익성, 분담금 절감 효과 등 숫자로 확인되는 사업 조건을 앞세웠다.

조합원 설명회의 첫 메시지는 직접적이었다. 홍보 영상은 ‘압구정 최고가를 만드는 집’이라는 문구로 시작했다. 이어 ‘압구정 최고가는 가장 높은 곳에서 가장 먼저 결정된다’는 설명과 함께 펜트하우스, 테라스 특화, 층고 특화, 한강 조망, 세대별 희소 설계 등이 차례로 소개됐다. 영상에서는 ‘살수록 돈이 되는 집’, ‘더 큰 시세 차이를 만들겠다’는 메시지도 반복됐다.

DL이앤씨의 전략은 압구정5구역을 압구정 안에서도 독립적인 최고가 단지로 만들겠다는 데 맞춰져 있다. 심재석 DL이앤씨 도시정비사업팀 부장은 “압구정5구역은 경쟁이 이뤄지는 상징적인 현장”이라며 “전사적 차원에서 총력전을 벌이고 있고, 압구정 전체에서 가장 좋은 사업 조건을 제안했다는 점은 숫자로 입증된다”고 말했다.

DL이앤씨가 제안한 ‘아크로 압구정’ 단지 조감도. DL이앤씨 제공

펜트하우스·층고·한강 조망…희소 설계로 가격 차별화

DL이앤씨가 내세운 핵심은 상품성이다. 홍보관에서는 203평 규모 슈퍼펜트하우스와 테라스하우스, 풀 플로어하우스, 층고 특화 설계 등이 집중적으로 소개됐다.

DL이앤씨는 같은 평형이라도 테라스 특화 여부에 따라 최대 6억 원 수준의 시세 차이가 생길 수 있다고 설명했다. 단순 평면 경쟁이 아니라 세대별 희소성을 높여 압구정 내 가격 경쟁력을 확보하겠다는 취지다.

층고 특화도 주요 요소로 제시됐다. 기본층에는 3.4m 우물천장고를 적용하고, 일부 세대에는 최대 6.6m 수준의 특화 천장고를 계획했다. 주방까지 와이드하게 연결되는 우물천장 구조를 통해 실사용 면적과 개방감을 높이겠다는 설명이다. 에이럽 구조 특화 설계를 통해 실사용 면적을 약 1.1평 늘릴 수 있다는 점도 강조했다.

한강 조망도 주요 경쟁력으로 내세웠다. DL이앤씨는 2개실 이상 한강뷰 세대를 107%, S급 이상 한강 조망 세대를 104% 수준으로 확보했다고 밝혔다. 전 세대 남향 배치도 함께 제시했다.

특화 세대는 총 1293세대로, 조합원 1232명이 모두 특화 설계의 혜택을 받을 수 있다는 점을 부각했다. 세부적으로는 하이스트 층고 특화 243세대, 펜트하우스 11세대, 테라스하우스 66세대, 3면 개방 세대 955세대, 5베이 277세대 등이 포함됐다.

슈퍼펜트하우스는 최상층 3개 층을 사용하는 233평 규모 11세대로 계획됐다. DL이앤씨는 아크로리버파크와 아크로서울포레스트에서 슈퍼펜트하우스가 단지 시세를 견인한 사례를 들어 압구정5구역에서도 최고가 형성의 기준점이 될 수 있다고 설명했다.

커뮤니티는 스카이 라운지, 스카이 라이브러리, 스카이 게스트하우스 등 스카이 커뮤니티와 가든 살롱, 가든 풀, 가든 컬렉션 카페 등 가든 커뮤니티로 구성했다. 세대별로는 약 5.4평 규모의 프라이빗 스튜디오와 창고도 계획됐다. 조경은 약 8000평 규모로, 4.3km 산책로가 제안됐다. 주차는 총 4500대, 세대당 3.2대 수준이며 슈퍼카 전용 공간도 949세대 규모로 계획했다고 한다.

DL이앤씨는 “한번 지으면 바꿀 수 없는 곳부터 제대로 계획해야 한다”고 강조했다. 구조와 동선, 주차, 조망, 층고 등 준공 이후 바꾸기 어려운 요소를 초기 설계 단계부터 반영했다는 설명이다. 강변 1열 주동은 조합원만 거주할 수 있도록 설계했고 입주민 전용 수영장과 사우나는 사생활 보호를 위해 지하 공간에 배치했다고 밝혔다.

크게보기

DL이앤씨 압구정5구역 홍보관에 마련된 단지 모형도. 황소영 기자 fangso@donga.com

공사비·금리·유예 기간… 사업조건 앞세운 DL

DL이앤씨가 가장 강하게 내세운 부분은 사업 조건이다. 3.3㎡당 공사비는 1139만 원으로, 현대건설이 제시한 1168만 원보다 낮다. 총 공사비도 DL이앤씨 1조4904억 원, 현대건설 1조4960억 원이다.

DL이앤씨는 공사비 산정 기준일로부터 37개월간 변동 없는 확정공사비를 제시했다. 사업비 금리는 COFIX+0%를 제안했다. 현대건설이 COFIX+0.49%를 제시한 것과 비교하면 금리 조건에서도 차이가 있다는 설명이다.

분담금 납부 유예 기간도 다르다. DL이앤씨는 최대 7년, 현대건설은 최대 4년이다. 이주비 LTV는 DL이앤씨 150%, 현대건설 100%다. 조합원 환급금 지급 시점도 DL이앤씨는 계약 시, 현대건설은 입주 시로 알려졌다.

DL이앤씨는 이를 합산하면 세대당 약 4억2000만 원, 총 5210억 원의 분담금 절감 효과가 생긴다고 설명했다. 비용을 줄이고 수익을 늘리는 구조라는 점을 강조했다.

DL이앤씨는 사업 조건을 둘러싼 논란에 대해서도 “숫자 그대로 보면 된다”는 입장을 강조했다. 공사비 3.3㎡당 1139만 원, 사업비 금리 COFIX+0%, 분담금 최대 7년 유예, 이주비 LTV 150% 등 주요 조건은 제안서와 특약서에 명시된 수치라는 것이다. DL이앤씨 측은 “말장난이나 숨은 조건이 아니라 조합원이 직접 확인할 수 있는 문서에 근거한 조건”이라며 “조건의 유불리는 복잡한 해석보다 제시된 숫자와 특약서 내용으로 판단해야 한다”고 설명했다.

표면 금리만 놓고 보면 DL이앤씨의 COFIX+0%가 현대건설의 COFIX+0.49%보다 낮다. 다만 적용 범위를 두고는 양측 설명이 엇갈린다. 현대건설은 DL이앤씨의 COFIX+0%가 필수사업비에 한정된 조건인 반면, 자사는 전체 사업비에 COFIX+0.49% 확정금리를 적용하고 실제 조달 금리가 이를 넘을 경우 초과분을 부담한다고 설명한다. 반면 DL이앤씨는 조합총회에서 결의되는 조합사업비 전액을 책임 조달하는 구조라면서 사업비 조달 범위가 제한적이라는 지적을 반박하고 있다.

상가 수익성도 주요 쟁점으로 다뤄졌다. DL이앤씨는 조합 수익성을 높이기 위해 상가 분양면적을 넓게 제안하고, 상가 미분양에 대비해 선매각·대물변제·준공 감정평가액 또는 분양가 기준 매입 조건도 함께 제시했다고 밝혔다. 공사비 대신 상가를 받을 경우에도 건설사가 직접 매입하겠다는 조건을 포함했다는 설명이다.

갤러리아백화점 연결 문제에 대해서도 DL이앤씨는 서울시와의 협의를 통해 실현 가능하다고 설명했다. 현대건설이 한화와의 협업을 통해 갤러리아백화점 연결성을 강조하고 있지만, DL이앤씨는 주변 부지가 특정 건설사 소유가 아닌 만큼 별도 협의를 통해 충분히 구현할 수 있다는 입장이다. 갤러리아 동관과 서관, 지하철까지 연계되는 넓은 지하광장 방식의 연결을 추진할 수 있다고 했다.

크게보기

심재석 DL이앤씨 도시정비사업팀 부장. 황소영 기자 fangso@donga.com

“현대 타운보다 아크로 독립 가치”… 5구역 위상 강조

DL이앤씨는 현대건설의 ‘압구정 현대 벨트’ 논리에도 맞섰다. 5구역이 현대건설의 대단지 시너지 안에 편입되는 것보다 아크로 브랜드를 통해 독립적인 최고가 단지로 자리 잡는 것이 조합원에게 유리하다는 주장이다.

현재 현대건설은 압구정2구역을 확보했고, 3구역에서도 시공사 선정 절차를 진행 중이다. 이에 따라 5구역까지 시공할 경우 대단지 시너지를 기대할 수 있다는 시각이 있다. DL이앤씨는 4구역이 중간에 있고 다른 시공사가 가져간 만큼 물리적으로 2·3구역과 5구역을 하나의 현대 타운으로 묶는 데 한계가 있다고 설명했다.

오히려 5구역이 현대건설과 함께할 경우 2·3구역에 비해 상대적으로 낮은 위계가 고착될 수 있다고 봤다. 기존 압구정에서 구현대·신현대·한양 등으로 위계가 나뉘었던 흐름이 재건축 이후에도 이어질 수 있다는 취지다.

DL이앤씨 관계자는 “현대건설이 압구정에서 가장 중요하게 생각하는 프로젝트는 결국 2·3구역”이라면서 “5구역은 DL이앤씨와 함께할 때 독립적인 최고가 단지로 위상을 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.

반포 아크로리버파크 사례도 근거로 제시했다. 반포 일대에서 여러 대형 단지와 인접해 있음에도 아크로리버파크가 최고 실거래가를 기록한 것처럼 압구정5구역도 아크로 브랜드로 독자적인 가격 기준을 만들 수 있다는 설명이다.

공사기간 논란에도 답했다. DL이앤씨는 57개월을 제시했다. 현대건설의 67개월보다 10개월 짧다. DL이앤씨는 내부 연구소와 글로벌 초고층 전문업체 검토를 거친 적정 일정이라고 설명했다. 부르즈 할리파 163층 공사기간 59개월, 롯데월드타워 123층 공사기간 73개월 등의 사례를 들어 68층 규모의 압구정5구역에서 57개월 공사기간이 불가능한 일정은 아니라고 주장했다. 책임준공확약서를 제출했고, 일정이 지켜지지 않을 경우 지체상금과 금융비용을 배상하겠다는 조건도 포함됐다고 설명했다.

초고층 시공 전문업체 도카와의 협업에 대한 우려에도 반박했다. DL이앤씨는 도카가 해외 초고층 건축물에 참여한 시공 품질 전문업체라고 설명했다.

DL이앤씨 홍보관 역시 미래 기술보다 조합원이 직접 체감할 수 있는 수익성에 무게를 뒀다. 설명회 곳곳에서 최고가, 분담금 절감, 실사용 면적 확대, 특화 세대, 확정 공사비, 낮은 금리, 장기 유예 등 숫자 중심 메시지를 전면에 뒀다.

현대건설이 압구정 전체의 미래와 브랜드 상징성을 전면에 내세웠다면 DL이앤씨는 압구정5구역 자체를 가장 비싼 단지로 만들겠다는 전략을 강조한다.

심재석 DL이앤씨 도시정비사업팀 부장은 “조건은 말이 아니라 숫자로 입증되는 것”이라며 “공사비, 금리, 분담금 유예, 이주비 한도 등 주요 사업 조건에서 DL이앤씨가 더 경쟁력 있는 조건을 제시했다는 점은 명확하다”고 말했다. 그는 “제안서와 특약서에 명시된 내용을 기준으로 판단해 달라”며 “압구정5구역을 가장 빠른 이주, 가장 빠른 입주, 가장 높은 시세를 실현하는 단지로 만들겠다”고 강조했다.