‘투자는 아파트’ 공식 깨지나…강남 빌라 상승률, 강북 아파트 앞질러

강남3구 빌라 매매가 25.8% 오를때
노·도·강 아파트 19.7% 상승 그쳐
“과거 성공 공식 유효하지 않을수도”

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19일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트의 모습. 2025.06.19 .뉴시스

최근 5년간 서울 ‘강남 3구’ (강남·서초·송파구) ‘빌라’ 매매가격이 강북권인 ‘노도강’ (노원· 도봉·강북구) 아파트값보다 더 크게 오른 것으로 나타났다. 주택 유형보다 입지가 가격 변동에 영향을 더 크게 미치고 있다는 분석이 나온다.

26일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과에 따르면 2020년부터 올해까지 5년간 강남 3구 연립·다세대주택에서 전용면적당 평균 매매가 상승률은 25.8%로 집계됐다. 같은 기간 노도강 아파트 평균 매매가 상승률(19.7%)보다 높았다.

면적이 넓어질수록 가격 상승 폭도 커졌다. 강남 3구 빌라는 전용 85㎡ 초과 평형에서 가격이 41.48% 올랐는데 노도강 아파트는 22.47%만 올랐다. 상승률 차이는 19.01%포인트에 달했다. 전용 60㎡~85㎡인 중형에서는 강남 3구 빌라가 30.2% 오를 때 노도강 아파트 상승률은 20.82%였다. 상승률 격차는 9.38%포인트였다.

부동산 투자는 무조건 ‘아파트’라는 공식이 허물어지고 있다는 평가가 나온다. 핵심지 선호 현상이 강해지면서 상대적으로 주목받지 못했던 빌라 가격도 크게 오르는 것이다. 집토스 관계자는 “과거 10년간 데이터로 보면 강북 아파트가 더 올랐지만, 최근 5년에는 이런 공식이 더 이상 유효하지 않은 상황”이라며 “과거의 성공 공식이 미래 수익을 보장하지 않는다는 점을 명심해야 한다”고 했다.