30년 거주 ‘통합임대’, 과천-별내 1181채 내달 첫선

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울 스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2021.11.15/뉴스1

저소득 취약계층뿐만 아니라 중산층도 30년간 살 수 있는 공공임대아파트가 내년 1월에 첫 선을 보인다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 내년 1월27일부터 ‘통합공공임대주택’ 1181채에 대한 입주자 모집을 실시한다고 28일(오늘) 발표했다. 통합공공임대주택은 정부가 그동안 다양한 형태로 운영해온 공공임대주택이 실수요자들의 이용에 불편이 크다는 지적에 따라 만든 것이다.

입주자격이 간소화되고, 입주기간도 30년으로 단일화됐으며, 중형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 새로 도입됐다는 게 핵심적인 특징이다. 그만큼 무주택 실수요자라면 이용하기에 편리해졌다.

다만 통합공공임대주택이 공공임대주택을 짓고 운영할 때마다 발생하는 적자와 공공임대주택에 대한 부정적인 인식 문제를 해결하지 못하면 장기적으로 지속 가능한 정책으로 살아남기 어렵다는 지적이 나온다.

● 통합공공임대, 내년 1월에 첫 선

국토부에 따르면 내년 1월에 입주자 모집에 나설 통합공공임대주택은 경기 과천과 남양주 별내 두 곳이다.

과천은 과천지식 에스텐(‘S10’) 지구로, 지하철 4호선 인덕원역에서 600m 정도 떨어진 곳에 자리하고 있다. 총 605채가 공급되며, 면적별 물량은 △18㎡(전용면적 기준) 59채 △26㎡ 237채 △36㎡ 148채 △46㎡ 84채 △56㎡ 77채이다. 과천에서 처음으로 선보이는 공공임대주택으로, 2024년 1월 입주가 가능하다. 입주자 모집공고는 1월27로 예정됐다.

남양주 별내는 별내 에이원(A1)-1 지구로, 내년 3월 개통예정인 지하철 4호선 별내별가람역 500m 정도에 떨어져 있다. 서울(당고개역)과 지하철 한 정거장 거리라는 게 장점이다. 전체 공급물량은 576채이며, 면적별로는 △18㎡ 60채 △26㎡ 212채 △36㎡ 153채 △46㎡ 80채 △56㎡ 71채이다. 입주자 모집공고는 1월28일, 입주는 2023년 10월로 각각 예정됐다.

두 곳 모두 입주신청은 내년 2월15~18일까지 진행된다. 보다 자세한 사항은 내년 1월27일부터 마이홈포털이나 마이홈콜센터에 문의하면 알 수 있다.

● 입주자격 대폭 확대…맞벌이부부가 유리

이번에 선보이는 두 곳 모두 ‘통합공공임대주택’이다. 공공임대주택이 영구임대(도입시기·1989년) 국민임대(1998년) 행복주택(2013년) 등 다양한 형태로 존재하면서 입주자격이나 운영방식이 서로 다른데서 발생하는 이용자 불편을 해소하기 위해 도입됐다.

우선 임대주택별로 달랐던 입주자 자격이 단순해지고 대상자도 확대된다.

예컨대 입주자격은 세대의 월평균소득이 기준중위소득의 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위(전체 소득계층을 5분위로 나눴을 때 기준), 순자산 평균값(2021년 기준·2억9200만 원) 이하인 무주택 세대 구성원이면 된다.

만약 1~2인 가구라면 소득기준이 좀 더 완화된다. 1인 가구는 20%포인트(p), 2인 가구는 10%포인트가 추가돼 적용된다. 맞벌이부부라면 월평균소득이 기준중위소득의 180%로 좀 더 높아진다.

이를 적용하면 월평균 소득(2021년 기준)이 1인 가구는 237만6180원에서 310만7313원으로 73만1133원이 높아진다. 이밖에 2인 가구( 494만926원) 3인 가구(597만5925원) 4인 가구(731만4435원) 등도 각각 소득요건이 20~30%포인트 올라간다. 그만큼 대상자가 넓어지는 셈이다.

● 입주기간 30년으로 단일화…임대료 체계도 간소화

통합공공임대의 또다른 핵심적인 특징은 거주기간이 30년이어서 오랫동안 안심하고 살 수 있다는 점이다. 기존 임대주택은 임대기간이 6년 이하(청년임대)이나 10년 이하(신혼부부)로 제한돼 있는 경우가 많았다. 하지만 통합임대주택은 소득이나 자산요건만 충족하면 30년 간 살 수 있다.

또 거주 중 소득이 늘어날 경우 퇴거해야 하는 불편함도 해소된다. 기존 영구임대주택의 경우 거주 중 소득이 증가하면 퇴거 후 국민임대 등으로 갈아타기 위해 다시 청약해야만 했다. 이 때문에 임대주택 거주자들이 자신의 소득을 속이는 등의 문제가 발생하기도 했다.

하지만 통합임대주택은 거주 중에 소득이 늘어나더라도 최대 기준(중위 150%)을 지킨다면 안정적으로 살 수 있다.

소득연계형 임대료 체계를 도입해 시세보다 낮은 수준에서 안정적으로 임대료를 낼 수 있게 됐다는 점도 빼놓을 수 없는 특장점이다. 임대주택 유형에 따라 임대료 산정방식이 다른데서 발생하는 불편함도 개선됐다.

● 인기 높은 중형 임대아파트도 나온다

통합공공임대주택은 선호도가 가장 높은 85㎡ 이하도 선보인다. 올해 1000채(사업승인 기준)를 시작으로, 내년 6000채, 2023년 1만1000채, 2024년 1만5000채, 2025년 이후 연 2만 채를 각각 공급한다는 게 정부의 계획이다.

면적만 키우는 것이 아니라 주요 마감재 품질도 2025년까지는 분양주택 수준으로 높아진다. 이와 함께 사업계획 수립 단계 때부터 생활편의시설 등을 적극적으로 반영해 다양한 생활서비스가 가능하게 할 방침이다.

김수상 국토부 주택도시실장은 “통합공공임대이 도입한 지 30년이 넘은 공공임대주택 정책에 변곡점이자 새로운 출발점이 될 것”이라며 “내년부터 건설형 임대주택은 모두 통합공공임대주택으로 공급하고, 기존 임대주택도 단계적으로 통합임대주택으로 전환할 것”이라고 말했다.

● 지속가능한 정책으로 살아남기가 큰 과제

통합공공임대주택의 장점에도 불구하고, 지속가능한 정책으로 유지될 수 있는가에 대해선 물음표가 따른다. 무엇보다 임대주택 운영으로 적자가 발생하는 구조가 문제다.

임대주택의 임대료가 시세의 절반 수준으로 책정되면서 운영적자가 불가피하게 발생하는데, 그 규모가 무시하기 어려운 수준이라는 것이다. 지방재정통계시스템에 따르면 2019년 말 기준 SH의 부채는 총 16조2481억여 원으로 지방공기업 중 압도적인 1위다.

감소 추세였던 SH의 부채가 현 정부 출범 후인 2018년부터 증가세로 전환됐고 2019년에는 무려 9.13% 증가했는데, 공공임대주택 확대가 주범이었다.

LH도 마찬가지다. 2019년 기준 부채가 132조2766억 원에 달한다. 2015년 이후 매년 부채 규모를 2조~3조 원씩 줄여왔지만 2019년에 접어들어 다시 5조 원 가까이 늘었다.

이런 상황에서 모든 임대주택을 30년으로 장기간 운영할 경우 운영적자가 눈덩이 불어날 가능성을 배제할 수 없다. 이들이 부채를 줄이려면 임대료를 높여 수익을 내거나 일정 기간 임대 후 분양으로 전환하는 것 등이 있다. 하지만 두 방안 모두 통합공공임대주택의 도입 취지와는 맞지 않는다.


황재성 기자 jsonhng@donga.com