수능 어려우면 강남 집값 오른다?…맹모삼천지교는 사실일까

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대를 찾은 관람객이 아파트단지가 밀집한 서울시내를 바라보고 있다. © News1

맹모삼천지교, 맹자의 어머니가 아들의 교육을 위해 세 번을 이사했다는 고사성어다. 교육에는 주위 환경이 중요하다는 뜻을 담고 있다.

교육열이 높은 우리나라에는 ‘수능(대입수학능력시험)이 어려우면 강남 집값이 오른다’는 말이 있다. 학원가가 밀집한 대치동 등의 집값이 더 뛴다는 의미다. 그 말은 사실일까.

19일 부동산R114가 지난 2011년부터 2020년까지 10년간 서울 대표 학원가인 강남구 대치동과 양천구 목동, 노원구 중계동 아파트의 연간 가격 변동률을 조사한 결과 전년 대비 가장 높은 상승률을 보인 곳은 2020년 중계동으로 나타났다.

2020년 중계동의 아파트 가격은 전년보다 36.28% 늘어 7.36%와 14.26% 늘어난 대치동, 목동보다는 물론 최근 10년 치 아파트값 변동률 중 가장 큰 상승세를 보였다.

2020년 집값에 영향을 끼쳤을 2019년 수능은 어땠을까. 2019년 수능은 만점자가 9명으로 최근 10년간 수능 중 2011년(0명)과 2017년(3명)을 제외하면 가장 만점자가 적었다.

서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 아파트 밀집지역. © News1

아파트 전셋값 상승률도 비슷한 흐름을 보였다. 같은 해 대치동의 상승률이 27.3%로 가장 높았다. 그 뒤를 중계동(20.78%)이 이었다. 목동은 13.43%로 조사됐다.

3명의 만점자만 나온 2017년 수능의 영향을 받은 2018년 아파트 가격도 상승세가 상당했다. 이듬해 중계동이 24.19% 상승했고, 대치동이 19.46%, 목동이 17.96% 각각 올랐다. 전셋값 변동률은 대치동과 중계동, 목동이 각각 5.24%, 3.73%, 3.73%로 나타났다.

반면 최근 10년내 가장 많은 만점자(33명)를 배출했던 2014년 수능의 영향을 받은 2015년은 집값 상승률이 상대적으로 저조했다. 중계동이 4.06%였고, 목동이 5.93%, 대치동이 8.51%로 나타났다.

두 번째로 만점자가 많았던 2012년 수능(30명)의 영향을 받은 2013년 목동과 중계동의 아파트 가격 변동률은 -3.94%와 -1.38%로 아예 하락 전환하기도 했다.

하지만 수능 난이도와 집값의 상관관계가 루머(소문)를 역행하는 데이터도 보인다. 2011년 수능은 만점자가 한 명도 나오지 않았지만, 집값은 대치동(-11.22%), 목동(-8.81%), 중계동(-8.05%)의 아파트 매매가는 오히려 하락했다.

부동산 전문가들은 ‘수능이 어려우면 다음 해 좋은 학군의 집값이 오른다’는 속설은 통하지 않는다고 설명했다. 전체 부동산 시장의 분위기와 방향성이 집값 결정에 더 큰 영향을 끼친다는 설명이다.

실제 지난해 집값은 주요 학원가뿐만 아니라 중저가 아파트 단지를 중심으로 전세 수요가 매매로 전환하는 등 상승세가 지속됐다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “전세 물량 품귀로 전세 수요가 중저가 주택 매수로 전환하면서 집값 상승폭을 키우고 있다”며 “특히 덜 오른 지역의 ‘키 맞추기 식’ 집값 상승이 나타났었다”고 설명했다.

익명을 요구한 전문가는 “부동산 시장에는 여러 속설이 존재하지만, 기본적으로 끊임없이 변화하는 생물이기 때문에 절대 원칙은 있을 수 없다”면서 “통계를 보더라도 수능 난이도와 상관없이 그해 전체 시장의 방향성을 따라가는 움직임을 보였다”고 말했다.

(서울=뉴스1)