[머니 컨설팅]낡은 주택 상가로 바꾸니 수익-절세 ‘두 토끼’

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

Q. A 씨(57)는 서울 마포구 합정동에 다가구주택을 가지고 있다. 지어진 지 25년 된 노후 주택인 데다 해가 갈수록 월세도 떨어진다. 요즘은 임대 문의조차 뜸하다. 설상가상 주택에 대한 세금 부담까지 커져 고민이다.

A. 최근 세입자를 구하지 못해 집을 빈 상태로 놀리는 집주인이 2, 3년 전보다 크게 늘었다. 몇 년 전부터 우후죽순처럼 지어진 오피스텔, 도시형 생활주택, 다세대주택, 다가구주택 때문이다. 수요는 한정돼 있는데 공급은 늘어나 경쟁력을 잃은 노후 다가구주택은 찬밥 신세다. 민간과 지방자치단체가 계획하는 공급 물량도 많아 이 추세는 계속될 가능성이 크다.

A 씨는 이런 문제를 어떻게 해결해야 할까. 노후 다가구주택을 상가로 용도 변경하는 것이 대안이 될 수 있다. 상가로 용도를 바꾼다는 건 기존 주택 임차인을 상가 임차인으로 바꾸고 일반 임대사업을 한다는 것을 뜻한다. 어느 정도 상권이 있는 곳이라면 이 같은 용도 변경을 통해 수익을 높이고 세금을 줄이는 효과를 볼 수 있다. 이런 사례는 서울 강남의 신사동 일대나 홍익대 주변, 성수동1가 등 사람들이 많이 모이는 상권의 이면 주택가에서 활발하게 나타난다.

이들 지역은 기존 상권이 주변 주택가까지 확장되는 공통점을 가진다. 주택가에 상권이 생기면서 상가 임차에 대한 수요가 늘어나고 주택을 상가로 바꾸는 건물주도 많아진 것이다.

노후주택 소유자가 건축비 부담과 명도에 따른 불편함에도 용도 변경에 나서는 이유가 무엇일까. 우선 임대료가 오르는 경우가 많기 때문이다. 소재 지역, 면적 등 조건이 유사하다고 가정할 경우 통상 상가의 임대료는 주택의 1.5∼2배로 높게 형성된다. 또 임대료 상승은 임대수익률을 높이고 건물 매매가에도 영향을 준다.

그뿐만 아니라 절세에도 도움이 된다. ‘7·10부동산대책’ 등으로 3주택 이상(조정대상지역 2주택 이상)을 보유하고 있는 다주택자의 종부세율은 최고 6%에 이른다. 양도 시에도 최대 72%의 중과세율이 적용된다. 그러나 전체 층을 상가로 변경하면 공시지가 기준 80억 원을 넘어야 종부세 납부 대상이 된다. 양도세도 통상적인 경우 기본세율이 적용되기 때문에 주택으로 두는 것보다 세 부담이 낮다.

그렇다면 용도 변경의 절차를 살펴보자. 우선 상가 임대를 통해 투자금이 잘 회수될 수 있을지를 따져보는 개발 기획 단계를 거쳐야 한다. 이는 용도 변경 가능 여부는 물론이고 예상되는 임대료와 투입비 등을 산출해 전반적인 사업 타당성을 가늠하는 절차다. 통상 5년 안에 사업비가 회수되면 사업성이 좋다고 볼 수 있다. 개발기획이라는 말이 어렵게 느껴진다면 주변 상가건물의 임대료와 공실이 어느 정도 되는지, 용도 변경을 한 건물이 상가로 잘 자리 잡고 있는지 등을 살펴보면 된다.

그 다음은 공사를 할 수 있도록 빈집을 만들어야 한다. 전 층 명도를 하는 것은 생각보다 어렵다. 무리하게 용도 변경을 추진하면 임차인과 분쟁이 생길 수도 있다. 상가는 물론이고 주택 임차인도 갱신 요구를 할 수 있기 때문이다. 명도를 수월히 하려면 임차인의 최초 입주 시기 등 권리관계를 확인하고 임대인이 자력으로 계약 해지를 할 수 있는 시기 등의 절차를 파악해야 한다. 명도를 마치면 관할 지방자치단체 건축과에 용도 변경을 신청하고 허가를 받아야 한다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장