[기업&CEO]최저금리에 알맞은 재테크? ‘점포 겸용 주택’ 부동산 주목!

부동산 개발 전문가 김윤택 디벨로퍼가 말하는 투자비결
“부동산 성공투자는 시장의 트렌드와 입지가 중요”

김윤택 디벨로퍼

한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 전격 인하하면서 저축이라는 말이 무색해지고 있다. 요즘은 은행에 돈을 맡기면 오히려 손해를 보는 ‘실질 금리 마이너스’ 시대다. 현재 시중은행들의 1년 만기 정기예금 금리는 1%대(1.3∼1.6%). 2%가 넘는 곳을 찾기 어렵다. 이렇다 보니 은행보다 높은 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산에 대한 투자 열기가 고조되고 있다. 은행권의 낮은 금리로 인해 금융 상품에서 수익을 기대하기 어려워진 투자자들이 보다 수익률이 높은 부동산 시장으로 대거 유입되고 있는 것이다.

수익형 부동산은 상가 점포나 원룸 임대를 통해 수익을 내기 위해 구입하는 부동산으로, 쉽게 말해 매달 월세가 나오는 부동산을 말한다. 시세 차익을 목적으로 하기보다 일정 기간 임대수익을 통해 이익을 내는 것을 목적으로 투자하는 부동산이다. 하지만 집값이 오르는 시대는 이미 지나간 지 한참이고, 월세나 전세 수익을 바라고 무작정 집을 사기도 만만치 않다. 전문가들은 부동산 투자 시 가장 우선시해야 하는 조건 중 하나가 바로 ‘입지’라고 입을 모은다. 상품이 우수하다고 해도 수요의 접근성이 떨어지는 곳이라면 공실의 위험이 커지기 때문.

동대문 재래시장 개발을 성공적으로 이끌며 20년간 오직 주거지역과 상업지구 개발 사업에만 종사했던 부동산 개발 전문가 김윤택 디벨로퍼는 “부동산 투자 시 가장 먼저 고려해야 할 점은 시장의 트렌드와 배후 수요 및 유동인구 확보 여부”라며 “입지를 꼼꼼히 따져보고 파악해야 안정적이고 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 조언한다.

성공 투자… 전문부동산 컨설턴트의 맞춤 설계 필요

일반인들은 투자의 길목에서 기대와 걱정이 교차되는 것이 당연하다. 지역 설정이 어렵고 상권 분석도 불가능하기 때문이다. 따라서 부동산 투자 컨설팅이 가능한 전문 기업을 만나야 한다. 신뢰할 수 있는 전문 부동산 컨설팅 기업을 물색하는 것이 투자의 시작인 셈이다. 더구나 현재와 같이 공급과잉과 수익성이 떨어지는 시기일수록 부동산의 흐름과 상권을 잘 아는 부동산 전문가와 상의해 위험을 분산하는 데 신경을 써야 한다.

김 디벨로퍼는 “우선 부동산 컨설팅기업 오너의 토지 매입 성향과 정보 수집 능력, 양질의 토지를 매입할 수 있는 자금 조달 능력, 풍부한 투자 유치 경험이 있는가를 따져봐야 한다. 더불어 일반 토지가 아닌 주거지역과 상업지구에 투자해야 한다. 투자 시기와 종료 시기를 정확히 예측하는 능력과 단기 수익 상품을 판단하는 능력, 검증된 자료와 누가 봐도 판단이 가능한 각종 파일이 준비된 기업을 물색해야 한다. 그 이유는 스스로 결정해서 구입한 부동산의 가치가 그 누구도 아닌 자신의 책임이 되어 부메랑으로 돌아오기 때문”이라고 강조했다.

대부분의 투자자들은 문턱이 낮다는 이유로 투자처 인근의 공인중개사로부터 투자 상담이나 투자 권유를 받곤 한다. 하지만 중개인의 투자 상담은 무모하고 위험할 수 있다. 공인중개사는 단순한 중개 행위를 할 뿐 정확한 상품 분석에 따른 투자 권유를 할 수 있는 전문가는 아니기 때문이다.

김 디벨로퍼는 “시장이나 마트에서 절대 해외 명품을 취급하지 못하는 것처럼 명품 토지는 정보조차 접근하기 어려워 개인이나 공인중개사의 판매 영역이 아니다”며 “따라서 훌륭한 컨설팅 기업의 선택은 토지 투자 성공의 서막이다”라고 강조했다.

부동산 투자의 ‘점포겸용 단독택지’ 성공 조건은?

최근 국내 부동산 시장의 가장 큰 변화 두 가지는 택지개발촉진법 폐지와 주거지역과 상업지역의 경계가 무너져 주거와 상업 기능이 결합된 상품의 등장이다. 즉 상업지역의 기능을 수행하지만 상업지역처럼 가격이 비싸지 않고 주거지역처럼 단순히 주거지역의 기능만을 수행하는 한계가 있는 토지가 아닌 복합결합상품이란 것이다. 점포를 겸한 단독주택용지가 바로 그것이다. 주거를 겸한 점포용지가 아닌 점포를 겸한 주거용지이기 때문에 투자자 입장에선 주거지역의 가격으로 상업지역의 토지를 사는 프리미엄를 누리는 것이다.

김 디벨로퍼는 점포와 집을 동시에 지어 임대수익을 얻을 수 있는 ‘점포 겸용 단독택지’가 최근 부동산 투자의 트렌드로 자리 잡고 있다고 조언했다. 점포 겸용 주택은 말 그대로 상가 맨 꼭대기 층은 거주를 하고 1층부터 나머지 층엔 상가를 운영할 수 있는 건물을 말한다. 거주를 하면서 상가를 임대해서 수익을 올릴 수 있다는 점에서 인기가 상당히 높다.

베이비부머의 은퇴가 더해지면서 안정적인 수익을 낼 수 있는 점포 겸용 주택에 대한 투자는 앞으로도 더 늘어날 것이란 전망이다.

그는 “LH의 주력 상품인 점포 겸용 단독택지가 연일 수천 대 1의 경쟁률을 기록하는 것도 이 때문이다. 따라서 경쟁력 있는 부동산 투자는 바로 주거지역의 한계점을 극복하고 상업지역이란 값비싼 토지의 부담을 덜어 주는 주거·상업 복합 기능의 점포 겸용 택지인 것은 이 시대를 살아가는 우리에게 작은 부자로 가는 가장 빠르고 안전한 방법일 수 있는 것”이라고 강조했다. 또한 “하반기 그동안 대한민국 신도시개발을 선도했던 택지개발 촉진법 폐지는 향후 대규모의 신도시 개발이 없음을 예측할 수 있는 신호탄이며, 따라서 현재 주거지역, 상업지역과 같은 도시 형성의 핵심 토지 보유자가 토지시장에 기득권 세력으로 등장하여 그 가치는 더욱더 높아질 것”으로 전망했다.

김 디벨로퍼는 “점포 겸용 단독택지의 성공 조건은 반드시 배후에 5000채 이상의 대규모 주거단지가 조성되는 미니 신도시급의 투자여야 프리미엄 및 안정적인 임대 소득이 발생된다”고 말했다.
■ 저금리 정책기조와 그에 따른 수익형 부동산 시장의 광풍은 언제까지 이어질 것인가?

김윤택 디벨로퍼는 금융시장의 안정은 부동산 및 건설시장의 확대 및 활성화로 이어져 전체적인 경제 활성화 정책에 기여하므로 저금리 정책의 변화를 주는 것은 쉽지 않을 것이라고 전했다.

따라서 유동자금의 흐름은 안정적인 수익형 부동산투자에 집중될 것으로 보이며 유동자금에서 부동자금으로의 전환기가 계속 이어질 것으로 내다봤다.

최윤호 기자 uknow@donga.com