‘스트레스 DTI’ 80% 적용 가닥… 지방도 대출 죈다

정부, 가계부채 관리 후속 대책
2016년부터 금리상승 리스크 감안… 대출한도 정할때 가산금리 적용

부산에 사는 연소득 3300만 원의 직장인 A 씨는 시가 5억 원 상당의 아파트를 조만간 살 계획이다. 이를 위해 은행에서 담보인정비율(LTV) 한도 70%를 꽉 채워 3억5000만 원가량을 대출 받으려 한다. 20년 만기 원리금 균등상환방식, 변동금리 연 2.85%로 대출을 받을 경우 월 상환액은 원금과 이자를 합쳐 191만5000원이다. 총부채상환비율(DTI)이 69.6%가 된다. 수도권이었다면 DTI 60% 규제를 받아 대출금이 줄어들겠지만 다행히 지방은 DTI 규제 적용을 받지 않아 3억5000만 원을 전부 대출받을 수 있다.

하지만 A 씨가 아파트 매입 시기를 내년으로 미룬다면 이런 그의 대출 계획은 어그러지게 된다. 정부가 내년부터 신규 변동금리 주택담보대출에 대해서는 지방이라 해도 DTI 규제를 적용하기로 해 대출 가능 규모가 줄어들기 때문이다.

7월에 발표한 ‘가계부채 종합관리방안’ 후속 대책을 논의해온 금융위원회와 은행권 가계부채 태스크포스(TF)는 스트레스 금리를 한국은행이 매달 공시하는 예금은행의 주택담보대출 가중평균금리(신규취급액 기준)의 최근 5년 중 최고치와 대출일 현재 평균 금리의 차이로 삼기로 했다. 또 스트레스 금리를 적용했을 때의 원리금 상환액은 연소득의 80%를 넘지 않도록 규정하는 방안을 추진하고 있다.

스트레스 금리란 향후 금리가 올라갈 때 대출자의 실질적인 상환능력을 따져보자는 취지에서 실제 대출금리에 가산하는 금리를 말한다. 앞으로 이자 부담이 얼마나 올라갈지 미리 따져 대출 한도를 정하자는 취지다. 가계부채 TF 관계자는 “미국의 기준금리 인상 등의 변수에 따라 국내 대출금리도 얼마든지 상승할 수 있어 변동금리 대출은 리스크가 크다”며 “최근 5년간의 주택담보대출금리 최고치와 현재 수치를 비교해 스트레스 금리를 산출할 계획”이라고 말했다.

현 시점에서 계산하면 가장 최근 한국은행이 공시한 9월 예금은행 신규 취급액 기준 주택담보대출금리가 2.92%이고 최근 5년(2010년 10월∼2015년 9월) 중 최고치가 5.06%(2012년 1월)이므로 스트레스 금리는 2.14%포인트가 된다. 은행 대출금리가 3%라고 할 때 스트레스 금리를 가산해 5.14% 기준으로 원리금을 계산하게 되며 그 원리금 비중은 소득 대비 80% 이하로 제한된다.
▼ 원리금 부담 계산때 카드론-車할부금도 포함 ▼

‘스트레스 DTI’ 80% 가닥

이에 따라 A 씨가 내년에 대출을 받으면 실제 대출금리에 스트레스 금리(현재 2.14%포인트)를 더해 산출한 대출 원리금이 연소득의 80%를 넘으면 안 된다. A 씨가 대출받을 수 있는 최대 금액은 3억3300만 원으로 줄어든다.

아울러 내년부터는 DTI와 별개로 ‘DSR’(연소득 대비 원리금상환비율)라는 보조지표도 활용하기로 했다. 기존의 DTI는 원리금 부담을 계산할 때 새로 받고자 하는 주택담보대출의 원리금만 따진다. 하지만 DSR는 연소득 대비 원리금 부담을 계산할 때 카드론, 신용대출, 신차 할부, 학자금 대출 등 이른바 기타 부채의 원리금을 모두 따진다. 금융당국과 시중은행들은 DSR가 70%를 넘어서는 대출 이용자에 대해서는 당장 대출액을 줄이진 않지만 ‘관리대상’으로 들여다볼 방침이다.

예를 들어 연소득 3000만 원의 직장인 B 씨가 만기 5년, 연 6%, 3000만 원 상당의 신용대출이 있는데 추가로 10년 만기(원리금 균등상환 방식), 연 3%의 금리를 적용받아 1억4800만 원을 대출받았다고 하자. 현재는 DTI 60%를 만족시키는 등 전혀 문제가 없지만 내년에 DSR가 도입되면 그는 관리대상이 된다. 신용대출 원리금 부담을 따지면 DSR가 81.2%로 껑충 뛰기 때문이다.

금융당국 관계자는 “DSR를 이용해 당장 대출한도를 줄이지는 않겠지만 향후 은행들이 추가 대출 심사에 활용할 수 있을 것”이라고 말했다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com