민간택지엔 분양가 상한제 탄력 적용… 조합원 부담 10%줄어 사업 활기띨듯

여야, 부동산3법 2014년내처리 합의
조합원 분양 최대 3채까지 허용… 강남 등 재건축-재개발 수혜 기대

여야가 23일 그동안 첨예하게 맞섰던 ‘부동산 3법’에 전격 합의함에 따라 최근 수도권을 중심으로 하락세를 보이며 활력을 잃어가던 부동산 시장에 다시 기대감이 감돌기 시작했다.

23일 여야가 합의한 내용은 △재건축 초과이익환수제를 2017년까지 추가 유예 △분양가상한제를 민간택지에 한해 탄력 적용 △주택을 다수 보유한 재건축 조합원이 현행 1채가 아닌 최대 3채까지 분양받을 수 있게 하는 것 등이다. 당장 재건축·재개발 단지에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

재건축 사업 단지들은 지금까지 과도한 재건축 초과이익 환수 및 분양가상한제 규정으로 일반 분양가를 정하는 데 어려움을 겪었다. 특히 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 발생할 경우 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하게 하는 재건축 초과이익환수제는 올해 말까지만 적용이 유예됐던 터라 우려가 컸었다. 이번에 법안 통과가 무산될 경우 연말까지 관리처분계획인가를 받지 못한 재건축 사업장들이 ‘세금 폭탄’을 맞을 것으로 우려됐다. 국토교통부 추정에 따르면 전국의 재건축단지 가운데 초과이익이 3000만 원을 넘어서 재건축 초과이익환수제 폐지 시 혜택을 볼 것으로 예상되는 곳은 62개 구역 4만 가구다.

부동산114는 특히 서울 강남구 개포동 주공2·3단지와 시영아파트, 송파구 가락동 가락시영1·2차 등 사업시행인가 단계에 있는 서울 시내 총 2만5043가구가 큰 수혜를 입을 것으로 내다봤다.

전문가들이 시장에 대한 영향이 가장 클 것으로 예상하는 법안은 분양가상한제 탄력적용안이다. 국토부가 재건축 사업장 4곳에 대한 시뮬레이션을 실시한 결과 분양가상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7% 줄어드는 것으로 분석됐다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “조합원 추가부담금이 많아 사업추진이 어려웠던 단지에선 일반 분양가를 높여 조합원 부담을 낮추면 사업을 다시 추진할 수 있을 것”이라며 “특히 분양가를 올려도 수요자들이 찾을 만한 서울 강남권에서 분양가 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

전문가들은 또 민간택지의 상한제가 탄력 적용됨에 따라 아파트, 상가, 호텔, 사무실 등을 함께 조성하는 복합용도개발이 활발해질 것으로 예상했다. 서울 송파구 잠실동 A공인중개사 관계자는 “재건축 조합원 분양을 3가구까지 허용하기로 한 것은 투자자들의 숨통을 틔우는 역할을 할 것”이라고 기대했다.

사업성이 높아지면서 각 건설업체들이 분양 물량을 늘릴 가능성도 제기됐다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산연구위원은 “공급이 단기적으로 늘면 ‘9·1 부동산대책’을 통해 공급량을 조절하겠다는 정부 정책의 효과가 낮아질 것으로 우려된다”며 “다만 신규 아파트 분양가가 높아지면 분양시장에 비해 상대적으로 침체됐던 기존 아파트 매매시장이 단기적으로 활성화할 수도 있다”고 전망했다.

김현진 기자 bright@donga.com