[수도권 오피스텔 투자 가이드]<5>서대문-종로-성북 등 대학가 주변

대학생 ‘장기계약’ 많아 안정성 높다

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서울 지하철 2호선 신촌역 인근의 오피스텔 ‘르메이에르 신촌5차’ 전경. 신촌역 인근의 오피스텔은 연세대 홍익대 서강대 이화여대 등 대학가 수요로 빈 곳을 찾아보기 어렵다. 자료: 부동산114

대학가 주변은 고정적인 대학생 임차 수요와 더불어 상권이 발달해 있고 유동인구가 풍부해 임대사업을 고려 중인 이들에게 매력적인 지역이다. 공급 과잉에 따른 임차인을 구하지 못할 우려가 낮다는 점도 장점이다. 대학가 주변은 주로 원룸주택 등이 임대시장을 형성하고 있어 신규 오피스텔이 지어질 터는 부족한 편이기 때문이다.

최근 오피스텔 투자 수요 증가로 매매가격이 오르면서 임대수익률이 낮아지는 편이긴 하지만, 장기 계약으로 이어지는 대학가 임차 수요의 특성상 안정성이 높아 주목해볼 만하다.

○ 회전율 낮고 장기 임대 많아 유리

대학가 임대사업은 오피스 밀집지역보다 집주인에게 유리한 점이 많다. 임차인의 거주기간이 길어 회전율이 낮다. 한 번 들어온 임차인이 임대조건이 맞으면 졸업할 때까지 거주하거나 직장에 취업한 이후에도 눌러 앉는 경우가 많다. 단기임대가 많아 중개수수료 부담이 크고 임차인 변동에 따른 공실 손실이 큰 오피스 밀집지역과는 차별화되는 점이다.

서울에서 대학가 오피스텔이 밀집된 지역으로는 연세대 홍익대 서강대 이화여대 등이 몰린 서대문구의 신촌∼이화여대 일대다. 신촌역 대로변에 위치한 르메이에르신촌5차, 신촌센트럴코업레지던스, 아이스페이스 등은 공실을 찾기 어려울 정도로 인기다. 종로구 성북구 동대문구 일대도 주목할 만하다. 종로구 성북구 일대의 지하철 4호선 주변으로 성균관대 한성대 성신여대 국민대가 있고 지하철 6호선 역세권에 고려대가 있다. 동대문구 지하철 1호선 회기역∼외대앞역 주변으로는 경희대 한국외국어대 서울시립대 등이 몰려 있다. 하지만 이곳의 대학생들은 대부분 오피스텔보다는 저렴한 원룸이나 하숙 주택에 거주한다는 게 단점이다.

광진구 쪽에는 화양동의 건국대와 군자동의 세종대가 있다. 주변 오피스텔은 구의동 화양동에 집중되어 있다. 상업시설, 학교와 가깝지만 주거 쾌적성이 떨어지는 건대입구역 일대보다는 구의동 일대 오피스텔 선호도가 높은 편이다. 광진구 일대 오피스텔은 최근 건국대에서 기숙사 공급을 늘리며 강남 일대 직장인들도 많이 찾는 추세다.

○ 대학가 오피스텔 장기 투자는 신촌·이화여대 앞이 유망

부동산114에 따르면 4월 말 현재 연평균 임대수익률은 동대문구 오피스텔이 6.28%로 가장 높다. 매입 가격 부담이 가장 낮기 때문이다. 광진구(5.83%) 서대문구(5.78%) 종로구(5.43%) 성북구(5.2%) 순으로 뒤를 잇는다.

하지만 배후수요 규모와 상권 발달도를 고려하면 장기 투자 가치가 가장 높은 곳은 신촌∼이화여대 주변의 오피스텔이라는 것이 전문가들의 조언이다. 신촌∼이화여대 일대는 학원과 문화시설, 놀이공간 등이 풍부해 대학생 수요자들의 관심도가 높은 데다 원룸보다 높은 임차료를 부담할 수 있는 대학생 수요도 도심권보다는 신촌 주변에 더 많은 편이기 때문이다.

이미윤 부동산114 연구원은 “최근에는 신촌∼이화여대 역세권 인근에 고분양가로 공급된 신규 오피스텔이 늘고 있어 기존 오피스텔도 매매가 추격 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다”며 “임대 운영뿐만 아니라 일정 부분 시세차익도 기대해볼 만하다”고 말했다.

박선희 기자 teller@donga.com