[8·18 전월세 대책 집중해부]전세금 비율 높은 서울 구로구-경기 수원시 관심을

수도권 1주택자도 임대주택사업자 혜택

《 앞으로 수도권에서 집 1채만 세를 놓아도 임대주택사업자로서 양도소득세 중과 완화, 종합부동산세 비과세, 재산세 감면 등과 같은 세제 혜택을 받을 수 있다. 현재 수도권은 3채, 수도권 이외 지역은 1채가 등록 기준으로, 수도권 임대주택사업자 등록요건 완화는 ‘8·18 전월세 시장 안정방안’ 중 가장 파격적인 대책으로 꼽힌다. 》

서울에서 전용면적 149m² 이하, 6억 원 이하 주택이 가장 많이 몰린 서울 노원구와 도봉구 등 강북 지역은 ‘8·18 전월세 시장 안정방안’의 최대 수혜지로 꼽힌다. 사진은 중랑천을 따라 늘어선 노원구와 도봉구의 아파트. 동아일보DB

부동산 관계자들은 이번 대책을 통해 중장기적으로 수도권에 임대주택사업자가 늘어날 것으로 전망했다. 채훈식 부동산1번지 연구실장은 “과거 외환위기 당시(2채)보다 파격적인 조건”이라며 “베이비부머나 은퇴자를 중심으로 임대사업에 나서는 사람이 있을 것”이라고 평가했다. 김규정 부동산114 본부장도 “사실상 다주택자의 양도세, 종부세 부담이 줄어든 것으로 중소형 급매물을 중심으로 임대사업 목적의 투자가 확대될 것”으로 내다봤다.

○ 수혜지는 경기와 서울 강북지역

이번 전월세 대책의 최대 수혜지는 경기도와 서울 북부 및 서부권 외곽지역이 될 것으로 보인다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 민간 임대주택사업의 세제 혜택 대상인 전용면적 149m² 이하, 6억 원 이하의 수도권 아파트는 경기도에 179만5000채가 몰려 있고 서울 86만1000채, 인천 43만 채 등인 것으로 집계됐다. 경기·인천 지역의 대다수 아파트가 세제지원 대상 아파트인 것과 달리 서울에서는 주로 강북지역에 집중돼 있다. 노원구에 12만7000채를 비롯해 도봉구와 구로구, 강서구, 성북구 등에도 약 5만 채의 아파트가 세제 지원 요건을 충족하는 것으로 조사됐다. 반면 매매가가 높은 종로구 중구 등 도심권이나 강남권에서는 세제 혜택을 받을 수 있는 조건의 아파트가 적었다. 강남3구(강남·서초·송파)를 모두 합해도 5만 채 남짓하다.

○ 전세금 비율 높은 단지를 주목하라

전월세 대책이 본격적으로 시행되면 전세를 끼고 아파트를 사려는 투자자가 늘어날 것으로 보여 매매가 대비 전세금 비율이 높은 아파트에 대한 관심도 커질 것으로 예상된다. 부동산1번지 조사에 따르면 서울 전체 아파트 10채 중 1채(10%), 경기도는 5채 중 1채(22%)가 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘는 것으로 나타났다.

전세금 비율이 높은 아파트는 서울 구로구, 관악구, 노원구, 성북구 등과 경기 수원시, 고양시, 안양시, 용인시 등에 많았다. 앞으로 이들 지역의 중소형 아파트 매매수요가 늘어날 가능성이 크다는 의미로 해석할 수 있다. 특히 수원시는 전체 아파트(15만8000채)의 절반에 해당하는 7만5000채가 매매가 대비 전세금 비율이 60% 이상인 것으로 조사됐다. 채훈식 실장은 “전세금 비율이 높을수록 전세를 끼고 주택을 살 때 자기자본이 적게 들 뿐 아니라 실수요자의 선호가 검증된 셈이다”며 “부동산 불황에는 매매차익에 대한 기대가 줄기 때문에 전세금 비율이 높은 아파트를 선호하는데 이번 대책으로 수요가 더 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
▼ 신규 입주 아파트에 ‘전세난 탈출’ 통로 있다 ▼

올해 들어 세 번째 전월세 대책이 발표됐지만 이달 말부터 시작될 가을 이사철 전세난을 해결하기에는 다소 역부족으로 보인다. 대책이 본격적으로 시행되기까지 시간이 필요한 데다 매매 수요와 달리 전세 수요는 조절하기 어렵다. 따라서 현재 전세를 찾고 있거나 조만간 전세를 구할 예정이라면 신규 입주 예정 아파트 단지에 관심을 가질 만하다. 한번에 물량이 쏟아져 나오기 때문에 상대적으로 전세금이 저렴한 아파트를 구할 수 있다.

부동산정보업체 부동산써브에 따르면 7월부터 12월까지 입주할 아파트는 전국 169개 단지 9만8000채다. 이 중 수도권에서는 경기지역이 45개 단지 3만4000채로 가장 많고, 서울은 34개 단지 1만4000채, 인천은 18개 단지 9000채가 입주하고 있거나 입주를 앞두고 있다.

서울에서는 구로구와 중구에 신규 입주 물량이 많다. 현재 구로구에서는 천왕동 ‘천왕이펜하우스’ 일부 단지의 입주가 시작됐고, 연말까지 약 2800채가 추가로 입주한다. 또 중구에서도 신당동 ‘래미안 신당 2차’를 비롯해 약 2600채가 입주를 대기하고 있다.

경기지역에서는 수원 광교신도시 일대 대단지 아파트들이 눈에 띈다. 9월에는 이의동 ‘광교울트라참누리’ 1188채의 입주가 시작되고, 1753채 규모의 권선동 ‘권선자이 e편한세상’ 등도 입주를 앞두고 있다. 수원에서는 하반기에 6400여 채가 입주할 예정이다. 또 김포 한강신도시가 있는 김포시에서도 ‘한강신도시 우미린’ ‘KCC스위첸’ 등 2100여 채가 입주할 예정이다. 인천에서는 서구 경서동 ‘청라힐데스하임’의 입주가 시작됐고, 청라지구에서만 약 4000채가 입주한다.

지방에서는 부산과 대전 등의 물량이 많다. 부산은 10월 입주 예정인 해운대아이파크를 비롯해 해운대구를 중심으로 3300채의 입주 물량이 있다. 대전은 유성구를 중심으로 연말까지 1만여 채가 집들이할 채비를 갖췄다.

신규 입주 단지뿐만 아니라 전세 계약이 끝나 전세 물건이 많이 나올 것으로 보이는 입주 2년차 단지도 눈여겨볼 만하다. 2년차 입주 아파트 역시 경기도에 집중돼 있다. 하반기에 입주 2년차가 되는 전국 아파트는 총 250개 단지 11만9000채로 이 중 경기지역은 111개 단지 5만5000채로 절반에 이른다. 서울(8000채)과 인천(7000채)을 합한 수보다 많다.

경기지역 입주 2년차 아파트는 특히 남양주시(6200채) 고양시(5300채) 성남시(4700채) 용인시(3300채) 등 신도시에 집중돼 있다. 반면 서울에서는 2년차 입주 아파트 물량이 1000채 이상인 자치구가 은평구(1900채) 성북구(1100채) 구로구(1000채) 정도다.

구가인 기자 comedy9@donga.com　　

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