[Home＆Dream]입주 시작된 신도시-택지개발지구 상가… 수익형 부동산 투자의 0순위

실패 안하는 투자 노하우

골드 프라자

《최근 주택경기 침체가 이어지자 상대적으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 저금리 시대에도 상가를 잘만 골라 임대하면 고정적인 수입이 가능해 새로운 투자처로 각광받고 있다.

하지만 수익형 ‘부동산 투자가 만만치 않은 게 사실이다. 일반 아파트와 달리 주변 상권 및 배후 수요도 꼼꼼히 따져야 하고 임차인 확보도 중요하다. 이런 면에서 아파트 입주가 시작된 신도시와 택지개발지구 상가는 투자자들에게 매력적이라고 할 만하다.》
○ 판교, 광교 등 신도시·택지지구 노려볼 만

지난해부터 상가시장을 주도해온 경기 성남시 판교신도시는 12월이면 7년 만에 개발 사업이 종료된다. 판교는 수용가구만 2만9263채며 거주 인구는 8만7789명에 이르는 엄청난 시장이다. 판교 내 주요 상권으로는 판교역과 복합단지 알파돔시티 주변 지역, 그리고 사업비 5조2705억 원이 투입되는 판교 테크노밸리 내 일부 상업시설이 있다. 그 밖에 지역주민을 대상으로 상권을 형성하는 아파트 단지 인근 근린 상업·생활지역 내 상가를 노려볼 만하다. 특히 판교는 상업 및 업무비율이 전체 토지이용면적의 1.47%에 불과해 다른 지역보다 상가의 희소가치가 높을 것으로 보인다.

경기 수원시 광교신도시 역시 전체 7만7500명 규모의 인구가 들어올 예정이며 2011년 아파트 입주를 앞두고 상가 공급도 코앞에 다가왔다. 상가정보업체 상가정보연구소에 따르면 현재 광교 내 5곳이 토지사용허가를 얻어 조만간 정식분양을 시작할 것으로 전망된다. 이미 9월 한국토지주택공사(LH)에서 광교에 분양했던 16개 점포 중 14개가 팔리면서 투자자들의 높은 관심이 느껴지고 있다.

그 외 택지지구에도 올해 아파트 입주가 시작되면서 상업시설 분양이 잇따르고 있다. 인천 청라지구는 6월 말 입주가 시작됐으며 앞으로 인근 수변공간을 중심으로 상가가 줄지어 들어서 환경과 연계된 상권 발달이 기대된다. 서울 도심 내 택지지구로 관심을 모았던 전체 6509채 규모의 강일지구도 4월부터 입주가 이어지고 있으며 이미 고정 수요가 확보된 아파트 단지 인근 지역부터 빠르게 상권이 만들어지고 있다.

경기 화성시 동탄신도시도 조심스럽게 재조명되고 있다. 이미 아파트 입주가 3년이 지나 4만여 채가 살고 있는 동탄은 최근 복합단지인 메타폴리스가 문을 열면서 다시 활기를 찾고 있다. 인근 부동산 관계자는 “최근에는 상권이 새롭게 조정되고 가격 혜택을 주는 상가도 많아지면서 발길을 돌렸던 투자자들이 돌아오는 분위기”라고 말했다.

○ 신도시 상가 투자전략은?

전문가들은 “신도시 상가 투자는 향후 3년을 내다봐야 한다”고 입을 모은다. 상권 형성 기간이 길다는 점 때문. 아파트 입주 기간도 보통 1년을 넘으며 이후에도 상권 내 소비층으로 융화되려면 2∼3년 이상의 시간이 더 걸리는 게 보통이다.

따라서 수도권 유망지구라도 미리 선점 가능한 상가를 노려야 하고 빠르게 소비층을 확보할 수 있는 생활밀착형 업종을 고르는 게 좋다.

적절한 투자 상한선을 정하는 것도 중요하다. 택지지구 내에서 소위 인기지역은 상업용지 입찰가부터 비싸다 보니 투자자 역시 높은 가격을 내야 하는 상황이다. 따라서 투자전략으로는 상가분양 가격 조정 시기를 투자 타이밍으로 맞추는 것이 좋다. 최근 신도시마다 최초 분양가에서 최소 10% 이상씩 할인하고 있는 상가가 부쩍 늘고 있다.

상가의 희소성을 의미하는 지구별 상업비율도 투자 판단의 중요한 요소다. 하지만 직접 상권에 영향을 미치는 인근 소비층과 환경 요인에 대한 분석이 우선돼야 한다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “상가투자의 기본은 지역브랜드가 아니라 투자 주변 지역과 상가 조건 분석”이라며 “영업수익이 많은 임차인과의 계약하려면 투자자 역시 소비자 동선 등 수요층에 대한 분석을 꼼꼼히 해야 한다”고 조언했다.

김철중 기자 tnf@donga.com

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