[住테크&地테크]실수요자 ‘초급매물’ 노려볼 만

주택경기 위축으로 기존 시세보다 값을 크게 내린 아파트 급매물이 많이 등장하고 있다. 실제 거주할 생각이라면 요즘 시장은 입지가 좋은 아파트를 싸게 살 수 있는 기회가 될 수도 있다. 급매물이 많이 나와 있는 서울 강남의 한 중개업소. 연합뉴스

양도세 비과세… 서울 인근 대단지에 주목을

시세의 70% 이하 찾은 뒤 주인과 추가 흥정

매매가 대비 전세금 높을수록 위험도 낮아

《최근 부동산시장이 얼어붙으면서 실수요자들조차 내 집 마련을 꺼리고 있다. 당분간은 집값이 더욱 떨어질 것이라고 보고 있기 때문이다. 하지만 집값이 떨어지면서 다급해진 다주택 보유자들이 내놓은 ‘초급매’ 물건이 적지 않다. 시세 차익을 위한 투자가 아니라 실거주가 목적이라면 관심을 가져볼 만하다는 게 부동산 전문가들의 생각이다. 특히 최근에 대출의 기준이 되는 국민은행 시세와 실제 매물 시세가 크게 차이가 나는 점을 잘만 이용하면 대출 규제와 상관없이 적은 돈으로도 내 집 마련을 할 수 있다. 》

○ 초급매물, 반드시 전세금과 가격 비교

요즘 분위기에서는 시세보다 훨씬 저렴하게 나온 물건을 찾아야 한다.

최소 기준 시세보다 30% 이상 낮아진 물건을 찾은 뒤에 집 주인과 협상을 잘만 하면 좀 더 가격을 낮출 수 있다.

또 양도소득세 비과세 요건(서울 등은 3년 보유, 2년 거주)을 갖춘 매물이 나오는 입주 3년차의 아파트 중에서도 상대적으로 가격이 저렴한 매물이 많을 가능성이 높다.

현재의 전세금과 초급매 매물의 가격을 비교해 보는 것도 중요하다. 최근의 시장 흐름에서는 전세금이 매매가 대비 50% 선에 근접해 있는 주택이라면 어느 정도 실수요 층이 뒷받침 된 물건으로 볼 수 있다. 물론 전세금의 비율이 높을수록 향후 가격 하락에 대한 위험도는 낮아진다. 지역적으로는 서울을 기준으로 가까운 거리에 있는 대단지 아파트를 골라잡는 것도 기본이다.

자산컨설팅 회사인 리치앤리스크의 홍순만 PB는 “요즘 같은 분위기에서 집을 사지 않고 기다리는 것도 재테크의 한 가지 방법”이라며 “다만 실거주할 목적이라면 기존 인기 주거지 주변의 초급매물의 움직임을 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.

○ 국민은행 시세와의 가격차 이용이 포인트

주택 구매에 나서려는 수요자들은 우선 조달할 수 있는 자본의 크기를 고려해야 한다.

가령 결혼한 지 몇 년 안 된 맞벌이 신혼부부가 현재 약 5000만 원의 전셋집에 산다고 가정하자. 곧 전세 계약을 연장해야 하는 이 부부가 모아놓은 돈이 3000만 원 선이라면 구할 수 있는 최대 금액은 8000만 원 선. 맞벌이 부부로서 한 달 수입이 대략 500만 원 선이라면 대출이자로는 100만 원 정도를 감당할 수 있을 것이라는 게 전문가들의 조언이다.

이런 조건에서 주택을 구매할 수 있는 포인트는 국민은행 시세와 차이가 많이 나는 초급매물을 찾는 것. 은행은 주택담보인정비율(LTV)을 실구매가격이 아닌 국민은행 시세를 기준으로 대출해 주기 때문이다.

국민은행 시세는 초급매물들의 가격을 반영하지 못하고 있어 둘의 괴리는 최근 더욱 커지는 추세다.

예를 들어 3억 원대로 나온 초급매물의 국민은행 기준시세가 3억7000만 원이라면 은행은 기준시세의 60% 선인 2억2000만 원까지 대출을 해 준다. 위 사례의 신혼부부는 약 8000만 원의 자금으로도 내 집 마련을 할 수 있다.

또 총부채상환비율(DTI) 기준으로는 2억2000만 원까지 대출이 되지 않더라도 직전 1년간(대출 당일 기준)의 카드 사용액이 약 1600만 원을 넘으면 된다. 은행은 연간 5000만 원 선의 수입을 인정해 주기 때문이다. 취득·등록세까지 감안하면 추가로 500만∼1000만 원은 들어갈 수 있다는 점은 감안해야 한다.

구매한 아파트가 전용면적 85m² 이하에 공시지가가 3억 원 이하라면 근로자들은 대출 이자에 대해서 연간 1000만 원까지 소득공제 혜택도 받을 수 있어 이자 부담도 크게 줄어든다.

정세진 기자 mint4a@donga.com