5년전 5억에 산 집 10억에 팔면 양도세 3900만원→300만원

세제 개편안에 따라 실거래가 9억 원 이하의 1가구 1주택은 2년 이상 거주(서울 및 수도권은 3년) 및 3년 이상 보유할 경우 앞으로 집을 팔 때 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.

이번 부동산 관련 세제개편안은 실제 거주 목적의 주택에 대한 세제 감면을 늘리는데 초점을 뒀다. 또 상속세는 대폭 내리고 종합부동산세는 2007년 수준에서 동결된다.

부동산 및 상속·증여 관련 세제 개편 내용을 문답으로 알아본다.

―양도세가 얼마나 줄어들게 되나.

▽ 현행 △1000만 원이하 △1000만 초과 4000만 원이하 △4000만 초과 8000만 원이하 △8000만원 초과인 과세표준 구간이 2010년까지 △1200만 원이하 △1200만 초과 4600만 원 이하 △4600만 초과 8800만 원이하 △8800만원 초과로 바뀐다. 세율도 과표 구간별로 9~36%에서 6~33%로 3%포인트 낮아진다.

이에 따라 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 뺀 과세표준이 5000만 원일 때, 다른 양도세 비과세 혜택 등을 못 받는다고 가정하면 지금은 900만 원의 양도세를 내지만 2010년에는 700만 원만 내면 된다.

―서울에 6억 원, 부산에 3억 원 짜리 집을 갖고 있다. 부산의 집을 팔면 1억 원의 양도 소득이 생기는데 양도세 중과세 대상이 되나.

▽ 아니다. 앞으로 집을 1채 가진 사람이 부산 대구 광주 울산 대전 등 5개 지방 광역시에 있는 공시가격 3억 원 이하인 집을 사서 2주택자가 돼도 집을 팔 때 양도세를 중과하지 않고 일반세율(9~36%)을 적용받는다. 현행 기준대로라면 양도세로 5000만 원(세율 50%)을 내야 하지만 앞으로는 약 2400만 원(2년 이상 3년 미만 보유시 기준)을 내면 된다.

―양도세 비과세 거주요건이 2년에서 3년으로 강화되면 어떻게 달라지나.

▽ 서울과 수도권 주요 지역에 있는 주택을 팔 때 양도세 면제 거주 요건이 2년에서 3년으로 길어진다. 다만 시행령이 공포된 뒤 구입한 주택에 한해 적용되고, 공포 이전 주택에 대해 소급 적용되지 않는다. 정부는 시행령 공포 시기를 연말 정도로 예상하고 있다.

지방과 일부 수도권 지역의 주택은 2년 이상 거주해야 양도세가 감면된다. 지금까지 1가구1주택은 3년 보유(서울 과천 5대 신도시는 2년 거주요건 추가)하면 양도세를 과세하지 않았다.

―5년 전 5억 원에 산 주택이 10억 원으로 올랐다. 고가주택 기준금액이 오르고 장기보유특별공제가 확대되면 얼마나 세금이 줄어드나.

▽3년 이상 보유한 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제가 현행 연 4%에서 연 8%로 확대돼 과세 기준금액이 줄어든다. 고가주택 기준금액은 6억 원에서 9억 원으로 오른다. 그동안 1가구 1주택자가 거주 및 장기보유 요건을 채웠더라도 양도 당시의 실거래가가 6억 원을 넘는 주택은 '고가 주택'으로 분류돼 6억 원 초과분에 대해 양도세를 내야 했다.

5년 전 5억에 사서 10억원에 팔면 현행 세법으로는 양도세 3900만 원을 내야 하지만 법이 개정되면 300만 원만 내면 된다.

―종합부동산세 과표적용률이 2007년 기준으로 동결되고, 보유세 상한이 오르면 세금이 얼마나 줄어드나.

▽종부세 과표적용률은 현재 2007년 80%, 2008년 90%. 2009년 100%로 단계적으로 높아지도록 돼 있다. 하지만 이것을 2007년 80%수준에서 계속 동결하기로 했다. 보유세 증가 상한도 300%에서 150%로 대폭 줄어들었다.

공시가격이 지난해 8억 원이었던 아파트의 2007년 보유세는 총 284만 원이었지만 이 아파트의 공시가격이 올해 10억 원으로 오르면 올해 보유세는 544만 원이 된다.

하지만 종부세 과표적용률이 2007년 수준(80%)으로 동결되면서 올해 이 아파트 보유세는 480만 원으로 줄어든다. 그런데 보유세 증가 상한이 150%로 내리면서 보유세 총액은 426만 원까지만 늘어날 수 있다. 이에 따라 납세자는 426만 원만 내면 된다.

정기국회에서 관련법 개정이 마무리되면 12월 종부세 납부분부터 당초 예상보다 적은 세금이 부과된다.

―상속세와 증여세를 내려준다는데 얼마나 내리나.

▽상속·증여세 과세표준 하한선이 오르고, 세율도 10~50%에서 6~33%로 떨어지면서 상속세 부담이 4~17%포인트 줄어든다. 30억 원 초과 상속분(과표 기준)에 대한 세율이 50%에서 33%로 17%포인트 내려 인하 효과가 가장 크다. 상속을 많이 받는 사람일수록 세금 감면 효과가 큰 셈이다.

예를 들어 상속세 과세표준이 5억 원이면 6000만 원의 세금을 덜 내고, △10억 원이면 1억3000만 원 △20억 원이면 3억4000만 원 △100억 원이면 16억9000만 원의 상속세가 줄어든다. 개편된 세율은 내년 1월1일 이후 최초 상속 개시분부터 적용된다.

―주택상속공제제도가 신설된다는데….

아버지가 자신의 집에서 아들의 부양을 받으며 10년 동안 살다가 사망해 무주택자인 아들이 집을 물려받으면 5억 원 한도 안에서 집값의 40%를 공제해주는 1세대1주택 상속공제제도가 신설됐다.

상속세 과세가액 15억 원인 주택을 물려받는다고 가정하자. 지금은 15억 원에서 배우자공제와 일괄공제 각 5억 원을 공제한 5억 원 가운데 누진공제 1000만 원을 제외(세율 20%)한 9000만 원을 상속세로 내야 하지면 주택상속공제를 추가로 받으면 총 공제액이 과세표준액을 초과해 세금을 안 내도 된다.

곽민영 기자 havefun@donga.com