“글쎄” “혹시” 심상찮은 강북 집값

올해 매매가 상승률 상위 10위 중 9곳이 강북

뉴타운 등 호재… 같은 면적 강남보다 비싼 곳도

서울 여의도에 직장이 있는 회사원 나모(36) 씨는 최근 마포구 공덕동으로 이사하기 위해 중개업소에 들렀다가 깜짝 놀랐다. 삼성래미안4차 105m²(32평형) 시세가 7억2000만 원이나 됐기 때문이다. 나 씨의 친정이 있는 서울 서초구 잠원동 훼밀리아파트 112m²가 7억6000만 원이라는 점을 감안하면 강남·북 간 격차가 확연히 줄어든 셈이다.

그는 “강남이 더 오를 것이라는 신호로 해석해야 할지, 강북이 너무 올랐다고 봐야 할지 모르겠다”고 말했다.

지난해 이후 서울 강북권 아파트 값이 꾸준히 오르고 있다. 이에 따라 일부 지역을 중심으로 과대 평가됐다는 분석도 나오고 있다. 특히 재개발 지분은 사실상 강남 땅값을 추월한 곳도 있어 신중한 투자가 필요하다는 지적이 적지 않다.

○ 거품인가, 정상적 반등인가

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 올해 서울지역에서 매매가가 가장 많이 오른 아파트 10곳 중 9곳은 강북에 있다. 이 가운데 국제업무지구 조성 등 대형 호재가 있는 용산구를 빼면 은평구 증산동과 도봉구 방학동, 노원구 중계동 등 이른바 ‘소외 지역’ 아파트가 4곳을 차지하고 있다.

강북 아파트 값이 가파르게 상승하면서 같은 면적을 기준으로 시세가 강남과 비슷하거나 오히려 더 오른 단지도 나타나고 있다.

95m²(29평형)를 기준으로 노원구 월계동 한진한화그랑빌은 3억3000만 원, 송파구 문정동 현대는 3억1500만 원이다. 142m²(43평형)에서도 성북구 길음동 대림e편한세상이 6억6000만 원, 송파구 거여동 우방1차는 6억4750만 원이다.

강남·북 가격차가 줄어든 이유는 무엇보다 강북에는 뉴타운 등 개발 재료가 쏟아져 나온 반면 강남 아파트 값이 각종 규제로 묶여 있기 때문.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 “강북의 개발 재료를 인정한다고 해도 공덕동과 잠원동의 시세가 비슷하다는 것은 어느 정도 거품이 끼여 있는 것으로 해석해야 한다”고 말했다.

반면 김희선 부동산114 전무는 “매매가가 높은 강북권 아파트는 대부분 지은 지 몇 년 안 된 새 아파트이고 업무 중심지가 가까운 곳”이라며 “거품이라고 보기는 다소 무리”라고 설명했다.

하지만 그도 “지금과 같은 대출 규제가 지속되면 강북 아파트 값을 밀어올린 매수세가 줄어들 수밖에 없으며 매매가가 추가 상승할 여력도 많지 않다”고 말했다.

○ 강북 땅값, 강남보다 높은 곳도

강북권 부동산 시장의 강세는 재개발구역 내 지분(땅) 가격에서도 잘 드러난다. 성동구 성수동 일대 재개발 구역의 경우 대지 면적 23m²(6.95평)짜리가 4억7000만 원가량에 호가(呼價)가 형성돼 있다.

이를 3.3m²(1평)당 가격으로 환산하면 무려 6762만 원. 재개발 지분의 가치는 향후 들어설 건물의 밀도에 의해 결정된다는 점을 감안해 이를 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율) 210%로 나누면 실제 땅값은 3220만 원이다.

이를 강남의 재건축 아파트 단지 내 지분 가격과 비교하면 얼마나 높은 수준인지 가늠할 수 있다. 서초구 반포본동 반포주공1단지 72m²(22평형)의 시세는 9억5000만 원, 이 아파트의 대지 지분은 57.7m²(17.5평)다. 매매가를 땅값으로 계산하면 지분 3.3m²당 5428만 원이고 이를 다시 용적률(275%)로 나누면 1973만 원이다.

용적률을 감안한 단위 면적당 가격에서 성수동이 반포동보다 60% 이상 높은 것이다.

임달호 현도컨설팅 사장은 “재개발 지분 투자는 대출 규제에서 제외돼 작년 이후 소액 투자자가 강북으로 대거 몰려들었다”며 “개발 재료가 있다고는 하지만 땅값이 비정상적으로 높다”고 말했다.

고기정 기자 koh@donga.com

서울지역 올해 매매가 상승률 상위 10위권 아파트
위치	아파트	면적(m²)	1월 1일 매매가(원)	11월 17일 매매가(원)	상승률(%)
은평구 증산동	삼신	49	1억500만	2억6500만	152.38
용산구 한강로	우림필유	105	4억	8억2500만	106.25
양천구 목동	목동트윈빌	267	8억5000만	15억2500만	79.41
용산구 이촌동	시범	69	3억3500만	5억9000만	76.12
도봉구 방학동	벽산	85	1억3500만	2억3500만	74.07
은평구 증산동	덕원	79	1억4400만	2억5000만	73.61
용산구 이촌동	동아그린	82	3억2500만	5억6000만	72.31
용산구 이촌동	동부	69	4억2500만	7억2500만	70.59
노원구 중계동	경남	132	3억6250만	6억1750만	70.34
용산구 이촌동	대림	85	3억5500만	6억	69.01

서울 강남과 강북의 매매가 비슷한 아파트
면적(m²)	위치	아파트	매매가(원)
95	송파구 문정동	현대	3억1500만
	노원구 월계동	한진한화그랑빌	3억3000만
105	강남구 도곡동	경남	7억3500만
	마포구 공덕동	삼성래미안4차	7억2000만
142	송파구 거여동	우방1차	6억4750만
	성북구 길음동	대림e편한세상	6억6000만
142	양천구 신정동	목동2차우성	7억5000만
	성북구 돈암동	브라운스톤돈암	7억
자료: 스피드뱅크