재건축-재개발 올스톱?

입력 2007년 1월 15일 02시 54분

1·11 부동산대책 이후 서울의 주요 재건축·재개발 사업이 ‘올 스톱’ 위기에 처했다.

9월 1일 이후 사업계획 승인을 신청하면 분양가 상한제를 적용받기 때문이다. 분양가 상한제가 적용되면 일반분양에서 많은 수익을 남길 수 없기 때문에 처음부터 사업계획을 다시 짜야 한다.

이 때문에 해당 아파트 단지의 시세가 내림세를 보이고 있다.

○ 서울 서초 33평 평당 460만 원 더 부담

14일 건설교통부 분석에 따르면 서울 서초구 D재건축아파트 33평형의 예정 분양가는 평당 1850만 원이지만 분양가 상한제가 적용되면 1390만 원으로 24.9%나 떨어진다. 분양가의 60∼70%를 차지하는 택지비를 감정평가금액으로 적용했기 때문이다.

낮아진 일반 분양가는 고스란히 조합원 부담으로 돌아가 수익성이 크게 악화된다.

뉴타운 등 서울 재개발 사업은 더욱 심각하다.

예컨대 2005년 6월 성동구 뚝섬상업지역 주상복합용지를 서울시에서 사들인 3개 업체의 당시 평균 낙찰가율은 감정평가금액의 210%나 됐다. 감정가를 적용하면 사실상 사업을 접어야 할 형편이다.

○ 이대로는 사업추진 어려워… 무기 중단

이 때문에 제도가 다시 바뀔 때까지 사업을 무기한 중단하겠다는 반응이 잇따르고 있다.

서울 강동구 상일동 고덕주공6단지 재건축추진위원회 관계자는 “어차피 현 정부에서는 사업추진이 어렵다는 분위기가 지배적”이라고 말했다.

사업추진 속도가 다소 빠른 곳도 마찬가지다. 9월 1일 이전에 사업계획 승인 신청을 했더라도 연말까지 분양 승인을 신청하지 않으면 분양가 상한제를 적용받게 되는데 재건축 아파트는 공정이 80%가 돼야 분양할 수 있기 때문이다.

○ 가격 하락세 본격화하나

사업이 불투명해지면서 강남지역 재건축 아파트의 하락세가 이어지고 있다.

현지 중개업소에 따르면 송파구 잠실동 주공5단지 34평형은 1·11대책 직전 12억7000만 원이던 호가(呼價)가 14일 현재 12억6000만 원으로 1000만 원 떨어졌다. 강동구 고덕동 주공2단지 18평형은 8억3000만 원으로 2000만 원, 둔촌동 주공4단지 34평형은 10억5000만 원으로 1000만 원 하락했다.

매수세는 실종됐다. 현지 중개업소 관계자는 “가격이 더 떨어질 것으로 예상한 집주인들이 서둘러 가격을 낮춰 내놓았지만 사려는 사람이 없다”고 전했다.

부동산정보업체인 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “집주인들의 자금압박이 심해지면 가격 하락세가 본격화할 수 있다”고 말했다.

그러나 일각에서는 “공급이 위축되면 장기적으로는 다시 오름세로 돌아설 수도 있다”고 내다봤다.

사업계획 승인신청 전 단계의 서울 주요 재건축 아파트 단지 500가구 이상.
위치	아파트	사업단계	기존 가구 수
강남구 개포동	주공1단지	조합설립인가	5040
	주공3단지	정밀안전진단	1160
	주공4단지	〃	2840
	시영	〃	1970
	주공2단지	〃	1400
강남구 대치동	은마	추진위	4424
강남구 대치동	청실1차	조합설립인가	1090
강남구 압구정동	현대사원	추진위	766
강남구 청담동	삼익	조합설립인가	888
강동구 고덕동	고덕시영한라	정밀안전진단	1500
	고덕시영현대	〃	1000
	고덕주공2단지	〃	2600
강동구 둔촌동	둔촌주공1단지	예비안전진단	1370
	둔촌주공3단지	〃	1480
	둔촌주공2단지	〃	900
	둔촌주공4단지	〃	2180
강동구 상일동	고덕주공3단지	정밀안전진단	2580
	고덕주공6단지	추진위	880
	고덕주공7단지	〃	890
	고덕주공5단지	〃	890
노원구 공릉동	태릉현대	정밀안전진단	632
노원구 상계동	주공8단지	〃	830
노원구 월계동	동신	〃	864
서초구 반포동	경남	추진위	1056
	한신3차	정밀안전진단	1140
	주공1단지	〃	3590
서초구 서초동	우성1차	〃	786
	신동아1차	〃	893
	무지개	예비안전진단	1074
서초구 잠원동	한신4차	정밀안전진단	1212
서초구 잠원동	한신2차	〃	1572
송파구 가락동	가락시영2차	조합설립인가	3000
송파구 가락동	가락시영1차	〃	3600
송파구 송파동	반도	정밀안전진단	750
송파구 신천동	진주	예비안전진단	1507
	장미1차	추진위	2100
	장미2차	〃	1302
송파구 잠실동	주공5단지	〃	3930
영등포구 신길동	남서울	정밀안전진단	518
용산구 원효로4가	산호	〃	554
용산구 이촌동	한강맨션	추진위	660
자료: 부동산114