당정 ‘1·11 부동산대책’…민영아파트 최대 7년간 전매금지

“그래도… 언제 살까”
아파트 분양원가 공개 확대 및 투기지역 주택담보대출 1인 1건 제한을 주요 내용으로 하는 ‘1·11 부동산대책’이 발표된 11일 서울 강북의 한 아파트 모델하우스에 방문객들의 발길이 이어졌다. 변영욱 기자

1·11 부동산대책은 지난해 집값 급등의 원인 중 하나로 지목된 높은 분양가를 낮추는 데 모든 수단을 동원했다는 평가다. 단기적으로는 분양가 상승을 틀어막을 수는 있겠지만 건설업체들은 “이대로는 사업할 수 없다”고 반발하고 있어 이번에도 부작용과 후유증이 적지 않을 것으로 보인다.

민간아파트 분양원가 공개에 대한 일반 국민의 호응은 높은 편이지만 경제전문가들 사이에서는 “시장경제 원리를 무시한 포퓰리즘(대중영합주의)적 발상”이란 비판이 많다.

○ 분양원가 공개 민간택지로 확대

당정은 우선 지금까지 7개 항목으로 나눠 공개했던 공공택지 아파트의 분양원가를 61개로 확대하기로 했다. 61개 항목은 감리자 모집공고 때 시군구에 제출하는 58개 항목을 기초로 하되 대지비를 좀 더 세분했다.

쟁점은 민간택지 아파트의 분양원가 공개.

당정은 지난해 12월 민간택지에 대한 분양가 상한제를 올해 9월 1일부터 도입하기로 하면서 분양가를 ‘택지비+기본형 건축비(직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비)+가산비(지하주차장 등 건축비)’ 범위 이내로 제한하기로 했었다. 또 이 가운데 기본형 건축비의 세부내용을 공개하기로 했다.

그러나 기본형 건축비는 정부가 미리 정해 놓으면 업계가 따라가는 구조여서 분양가의 60∼80%를 차지하는 택지비와 가산비를 공개하지 않으면 분양가 상한제의 실효성을 기대할 수 없다는 게 여당 부동산특별위원회와 분양원가 공개를 지지하는 일부 시민단체의 주장이었다.

정부가 이번 대책을 통해 9월 1일부터 추가로 공개하기로 한 것은 바로 택지비와 가산비다. 다만 이를 업체가 직접 공개하는 대신 택지비는 사업장별 감정평가금액을, 가산비는 업체가 사업장별로 제출한 내용과 산출근거를 시군구가 검증해 공개하게 된다.

기본형 건축비도 정부가 고시한 금액을 일률적으로 적용하는 게 아니라 시군구가 지역 특성에 맞게 조정한 금액을 공개하고 적용하기로 했다.

○ 서울 강남 재건축 아파트 차질 빚을듯

건설업계는 정부의 이번 대책으로 1999년 시작된 ‘분양가 자율화시대’가 사실상 막을 내렸고 민간 아파트 공급 위축이 불가피할 것으로 보고 있다.

특히 9월 1일 기준으로 주택사업계획 승인 신청이 끝난 재건축 아파트 단지에 대해 분양가 상한제가 적용돼 사업 초기단계인 서울 강남지역의 저층 재건축 아파트는 사업 일정에 큰 차질이 빚어질 것으로 예상했다.

부동산 정보업체인 스피드뱅크의 박원갑 부사장은 “강남구 개포주공, 강동구 고덕주공, 둔촌주공, 송파구 가락시영 등 5층 이하의 재건축단지는 사업계획을 처음부터 다시 짜야 할 것”이라고 내다봤다.

○ 주상복합도 채권 입찰제 적용

주변 시세의 90% 수준으로 책정되던 채권매입액 상한액은 80%로 낮추기로 했다.

그 대신 당첨자의 시세차익을 차단하고 청약과열을 해소하기 위해 전매 제한기간이 늘어나고 청약가점제도 당초 내년에서 올해 9월로 앞당겨 실시된다.

전매 제한기간은 수도권 공공택지 내 중대형 평형(전용면적 25.7평 초과)은 종전 5년에서 7년으로 늘어나고 민간택지는 소유권 이전 때까지(통상 3년)에서 각각 5년(중대형), 7년(소형)으로 늘어난다.

지방 아파트의 전매 제한기간은 앞으로 분양가 추이에 따라 조정된다.

청약가점제는 현재 투기과열지구에서 시행 중인 2주택 이상 보유자의 1순위 청약자격 배제 제도가 나머지 전 지역으로 확대되고 이들에 대한 ‘감점제’도 도입된다. 2주택 이상 보유자는 사실상 청약시장을 노크할 수 없게 되는 셈이다.

정부는 또 주상복합아파트 건립이 허용되는 상업용지 가운데 주거용은 현행 ‘최고가 경쟁 입찰’ 방식 대신 감정가로 땅을 공급해 분양가를 낮추기로 했다.

그 대신 낮은 가격으로 분양되는 주상복합 주택에 대해서는 분양가 상한제와 채권 입찰제를 적용해 시세차익을 환수하기로 했다.

이 밖에 민간기업이 사업대상 토지의 절반 이상을 사들인 상태에서 속칭 ‘알 박기’ 등으로 나머지 땅의 매수가 어려울 때 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정해 공공부문과 공동으로 사업을 하는 방안을 제도화하기로 했다.

배극인 기자 bae2150@donga.com

이태훈 기자 jefflee@donga.com

아파트 분양원가 공개 및 전매 제한 기간 조정안
구분			제도개편 내용	전매 제한기간 조정
수도권	공공택지	25.7평 이하	분양원가 공개 항목 확대(7개→61개)	변동 없음(계약일로부터 10년)
		25.7평 초과	분양원가 공개 항목 확대(2∼7개→61개) 채권상한액 인하(90→80%)	5년→7년
	민간택지	25.7평 이하	분양가 상한제 도입분양원가 7개 항목 공개	소유권 이전 때까지→7년
		25.7평 초과	분양가 상한제+채권입찰제 도입분양원가 7개 항목 공개	소유권 이전 때까지→5년
지방	공공택지	25.7평 이하	분양원가 공개 항목 확대(7개→61개)	변동 없음(5년)
		25.7평 초과	분양원가 공개 항목 확대(2∼7게→61개) 채권상한액 인하(90%→80%)	3년→추후 결정
	민간택지	25.7평 이하	분양가 상한제 도입분양원가 7개 항목 공개	1년→추후 결정
		25.7평 초과	분양가 상한제+채권입찰제 도입분양원가 7개 항목 공개	〃
①민간택지 분양원가 공개는 수도권과 전국투기과열지구(5대 광역시 전역, 충북 청주시, 청원군, 충남 공주시, 연기군, 계룡시, 천안시, 아산시, 경남 창원시, 양산시 등)에만 적용.② 25.7평은 전용면적 기준. 자료: 건설교통부

■ 주택대출 ‘1인 1건’ 제한 어떻게

금융감독 당국이 투기지역에서 주택담보대출을 받을 때 1인당 대출건수를 1건으로 제한키로 함에 따라 21만여 명에 이르는 기존 대출자가 상환 압박을 받을 것으로 보인다.

금융감독원이 내놓은 ‘주택담보대출 리스크관리 보완대책’에 따르면 투기지역에서 2건(담보주택 수 기준) 이상의 주택대출을 받은 사람은 이달 15일부터 만기 도래 시점을 기준으로 1년 내에 대출금을 갚아 전체 대출건수를 1건으로 줄여야 한다.

만기 도래한 대출이나 아직 만기가 안 된 대출 가운데 하나를 골라 상환하면 된다.

금융회사들은 대출이 2건인 사람이 1년 내 대출 건수를 1건으로 줄이지 않으면 만기가 먼저 돌아오는 대출부터 연체금리를 부과한다.

연체금리는 은행에 따라 다른데, 대체로 상환금액의 10∼20%를 연체일수를 기준으로 부과한다.

예를 들어 상환금액 1000만 원을 100일 연체했고 연체금리가 10%라면 27만3900원(1000만 원×10%×100일÷365일)의 연체금을 물게 된다.

하지만 부모, 자녀, 배우자 등이 살기 위한 집을 대출을 받아 샀다면, 이 대출에 대해선 1년 단위로 만기를 연장할 수 있도록 했다. 단, 대출자는 주민등록등본 등을 통해 해당 주택에 부모나 자녀 등이 실제 살고 있는지를 입증해야 한다.

또 법원이 처분을 금지한 주택이나 공동 소유자가 매각을 반대해 주택매매가 힘든 대출에 대해서도 만기를 연장해 주기로 했다.

대출 규제가 주택 수를 기준으로 이뤄지기 때문에 집 1채를 담보로 2차례 이상 대출받은 경우는 규제 대상이 아니다.

보완대책은 15일부터 은행 보험사 상호저축은행을 대상으로 적용된다.

홍수용 기자 legman@donga.com