[주택거래신고제 Q&A]기준가격 이하 신고땐 ‘허위’ 간주

《26일부터 주택거래신고제가 서울 강남 강동 송파구와 경기 성남시 분당구 등 4개 지역에서 처음으로 실시됐다. 신고지역은 투기지역처럼 매달 추가 지정될 수 있어 앞으로 더 늘어날 전망이다. 일반 주민은 물론 일선 부동산중개업소도 새로운 신고지역제도의 상세한 부분에 대해 잘 몰라 당황하는 경우가 적지 않다. 구청 등에는 이와 관련한 문의가 끊이지 않고 있다.》

박상우 건교부 주택정책과장은 “취득세와 등록세는 집을 사는 사람이 내는 세금이지만 신고 내용이 허위로 드러나면 파는 사람도 사는 사람과 똑같이 주택가액의 최고 10%를 과태료로 물어야 한다”며 “파는 사람이 각별히 주의할 필요가 있다”고 말했다.

신고지역 제도 가운데 거래 당사자들이 실제 궁금해 할 내용들을 문답으로 알아본다.

―신고 금액이 실제 거래가격인지 아닌지를 어떤 기준으로 판정하나.

“각 지방자치단체에 시달된 기준가격이 있다. 국민은행이 일선 중개업소를 통해 조사한 실제 매매가격(호가가 아님)을 토대로 한국감정원이 결정한 가격이다.”

―같은 아파트라도 층마다, 방향마다 다를 수 있다. 이런 점들로 실제 거래가격이 다를 수 있다.

“기준가격은 가능하면 실제 거래된 가격 가운데 제일 싼 가격으로 정했다. 급매물도 있고 내부 시설이 매우 낡아 일반 실제 거래가보다 싼 경우가 있을 수 있다. 또 거래 협상 과정에서 다소 비싸게 팔릴 수도 있고 싸게 팔릴 수도 있기 때문이다. 소위 좋은 층이나 좋은 방향의 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격차도 반영되어 있다.”

―실제 거래가격과 기준가격의 차가 얼마나 되면 허위신고로 간주하나.

“기준가격 이하면 일단 허위신고로 간주된다. 다만 건교부는 기준가격 자체가 개별 아파트에 따라 시세보다 5∼10% 낮게 책정되어 있다고 밝히고 있다. 기준가격보다 낮게 신고했으면 그 이유를 해당 구청직원에게 설명해야 하고, 만약 설명하지 못하면 과태료를 내야 한다. 기준가격은 매달 새로 작성되며 일반인에게는 발표하지 않는다.”

“기준가격 이하면 일단 허위신고로 간주된다. 다만 기준가격 자체가 개별 아파트에 따라 시세보다 5∼10% 낮게 책정되어 있다. 기준가격은 매달 새로 작성되며 일반인에게는 발표하지 않는다.”

―최종적으로 허위신고인지 아닌지를 누가 어떻게 판단하나.

“일단 신고가격과 기준가격의 차가 크면 허위신고가 될 수 있음을 신고자에게 알려준다. 그래도 수정해서 신고하지 않으면 구청 세무담당자가 현장에 나가 해당 아파트를 직접 보고, 인근 중개업소에도 가서 시세를 알아본 뒤 판단한다. 허위신고로 보이는 경우에는 샘플이 아니라 해당 단지의 모든 아파트에 대해 현장조사를 한다.”

―지자체에 1차 신고를 하고 난 뒤 신고필증을 받았다. 하지만 너무 낮게 신고한 것 같아 신고가격을 고치고 싶다. 이것이 가능한가.

“신고필증을 받았지만 계약 후 15일 이내면 이전 신고서를 폐기하고 다시 신고할 수 있다.”

―취득세와 등록세는 사는 사람이 내는 세금인데, 범칙금이 파는 사람에게도 부과되는 이유는 무엇인가.

“계약서를 작성할 때는 쌍방의 동의가 있어야 한다. 허위계약서를 작성했을 때는 파는 사람도 동의를 해 준 것으로 봐야 한다. 참고로 주택거래신고지역은 투기지역 가운데서 지정되기 때문에 양도세는 실거래 가격으로 내야 한다. 따라서 파는 사람이 거래가격을 낮게 써주어서 얻는 이득은 별로 없다.”

―대형 아파트 단지 외에 ‘나홀로’ 아파트 같은 소형 아파트에도 기준가격이 있나.

“모든 아파트의 기준가격이 다 나와 있어 허위 가격인지 아닌지 검증할 수 있다.”

―허위신고 정도에 따라 과태료가 다르지 않은가.

“그렇다. 신고가격과 기준가격의 차에 따라 과태료도 다르다. 예를 들어 가격차가 10% 미만이면 취득세와 같은 금액, 10% 이상 20% 미만이면 취득세의 2배다. 50% 이상이면 취득세의 5배를 과태료로 내야 한다.”

김광현기자 kkh@donga.com