아파트 3년안돼되판 1가구1주택자 새 기준따라 양도세내야

국세청이 29일 공동주택 기준시가를 90년 이후 가장 큰 폭으로 올린 것은 확산 기미를 보이고 있는 부동산 투기 바람을 잠재우기 위한 것으로 풀이된다. 실제거래 가격과 과세기준 가격간 차를 줄여 양도차익 중 상당 부분을 세금으로 거둬들이면 부동산 수요를 진정시킬 수 있다고 본 것.

특히 부동산 투기 열풍의 진원지인 서울 강남지역은 이미 실제거래 가격을 기준으로 양도소득세 등을 내야 하는 투기지역으로 지정된 만큼 이번 기준시가 인상으로 세금이 대폭 늘어날 전망이다. 국세청이 이번 기준시가 인상률을 최소 인상폭으로 보고 실제거래 가격을 추산하면 양도차익이 크게 늘어나기 때문.

▽적용 대상=아파트는 층수가 5층 이상인 1만8937개 단지 516만2693 가구가 대상이다. 연립주택은 전용면적 50평 이상이거나 한 단지에 100가구 이상 모여 있는 839개 단지 6만626 가구다.

기준시가를 기준으로 내야 하는 세금은 양도소득세, 증여세, 상속세 등이다. 주택을 여러 채 가진 가구와 아파트 등을 1년 초과∼3년 미만 보유했다가 되판 1가구1주택자는 30일부터 새 기준시가에 따라 양도세를 내야한다. 단 1가구1주택자로 주택을 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.

▽‘재료’가 있는 곳이 많이 올랐다=전국 시도 가운데 이번에 기준시가가 가장 많이 오른 곳은 대전(26.0%). 정부가 행정수도를 충청권으로 이전하겠다는 방침을 발표한 뒤 시세차익을 노린 가수요가 많이 늘었기 때문으로 국세청은 분석했다.

같은 맥락에서 행정수도 이전 가능성이 있는 천안도 전국 평균보다 훨씬 높은 22.3%나 올랐다.

최근 투기지역으로 지정된 경기 광명시도 경부고속철도 역사(驛舍)가 들어서고 신도시가 건설된다는 소문에 힘입어 기준시가가 24.9%나 인상됐다.

서울에서는 강남권(강남, 서초, 송파, 강동구)과 그 인근 지역(광진구)이 많이 올랐다. 특히 지난해 9월 가격이 많이 오른 수도권 일부 아파트에 대한 기준시가 조정 때 한 차례 올랐던 강남지역 재건축 대상 아파트들은 6개월여 만에 평균 9.6%가 추가로 올랐다. 지난해 4월 고시 때와 비교하면 34.3%나 상승한 셈. 재건축 기대 심리로 아파트 가격이 지속적으로 오른 것이 기준시가에 그대로 반영된 것으로 분석된다.

재건축 대상 아파트의 구(區)별 상승률(지난해 4월 고시 대비)은 △송파구 35.1% △서초구 34.5% △강남구 33.2% 순이다.

강남 지역과 가까운 광진구가 서울 시내 25개구 가운데 가장 많이 오른 것도 이번 기준시가 조정에서 눈에 띈다. 광진구는 동호대교만 건너면 강남구 압구정동과 이어지는 요지(要地)여서 강남지역 주택 수요층이 많이 찾은 결과라고 국세청은 설명한다. 강남권 주택 투기열풍이 인근 지역으로 확산되고 있음을 보여주는 대목이다.

▽같은 아파트라도 기준시가가 3억원 가까이 차이가 난다=국세청은 이번에 아파트 층이나 방향에 따른 개별 특성을 세분화한 기준으로 기준시가를 조정했다고 밝혔다.

지금까지 저층, 중층, 고층에 따라 3단계로 나눠 기준시가를 매기던 관행에서 탈피, 햇볕을 받는 방향이나 층수에 따라 최고 10단계까지 나눠 기준시가를 산정한 것. 실거래가를 기준시가에 반영해 ‘정밀한 과세’를 하겠다는 것이 목적이다.

실제로 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 69평형은 층이나 방향에 따라 기준시가가 9억3500만원에서 12억3200만원까지 2억9700만원까지 차이가 난다.

송진흡기자 jinhup@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com

기준시가 전국 상위 10개 아파트 (단위:만원)
구분	소재지	아파트	평형	기준시가
1	서울 서초구 서초동	트라움하우스	180	324,000
2	〃 강남구 도곡동	힐데스하임빌라	160	306,000
3	〃 서초구 서초동	서초가든스위트	107	225,000
4	〃 강남구 청담동	청담로얄카운티	116	218,700
5	〃 중구 장충동1	장충동라임카운티	135	200,400
6	〃 강남구 청담동	대우로얄카운티3	122	196,200
7	〃 강남구 청담동	이니그마빌2	143	193,500
8	〃 서초구 서초동	월드빌라트	145	180,000
9	〃 강남구 도곡동	타워팰리스	102	180,000
10	〃 서초구 서초동	트라움하우스2	90	171,000