신축주택 양도세 감면 서울-수도권 신도시는 제외

올해부터 부동산 관련 세금 체계가 많이 바뀌었다. 정부가 부동산 시장 과열을 진정시키기 위해 세금 부과 기준을 강화하고, 부과 대상을 크게 확대했기 때문. 세금을 좀 더 거둬들여 부동산 투기꾼들이 활동할 여지를 줄이겠다는 목적이다.

이에 따라 부동산 투자자들은 변경된 세제를 잘 살펴보고 효율적인 절세 전략을 세워야 효율적인 재테크를 할 수 있을 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.

▽양도소득세 부담 늘어난다〓올해부터 달라진 세제의 특징은 실거래가로 세금을 매기겠다는 것. 이를 위해 ‘투기지역’과 ‘고가(高價)주택’ 제도가 새로 도입된다.

투기지역은 특정 지역 부동산 가격 상승률이 전국 소비자 물가 상승률과 전국 주택(토지) 가격 상승률보다 30% 이상 높을 때 지정된다. 투기지역에서는 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다.

고가주택은 실거래가가 6억원 이상인 집. 고가주택으로 분류되면 1가구 1주택이라도 양도소득세를 내야 한다. 1채를 세를 줘도 임대소득세가 붙는다.

다만 새로 고가주택에 포함된 전용면적 45평 미만 아파트나 건평 80평, 대지 150평 미만 단독주택이라면 장기보유 특별공제가 보유기간 5년 이상이면 현재 15%에서 25%로, 10년 이상이면 30%에서 50%로 각각 늘어난다.

▽세금 감면 대상 준다〓작년까지는 상속받은 집은 과세 대상에서 제외됐다. 하지만 올해부터는 상속주택을 팔 때도 양도세를 내야 한다. 무주택자가 집을 상속받아 다시 팔 때만 비과세 혜택을 받는다. 하지만 빠져나갈 ‘구멍’은 있다. 상속을 받아 1가구 2주택이 될 때 기존에 갖고 있던 집을 먼저 팔면 양도세가 면제된다. 또 개정 세법 시행 전인 작년 말까지 상속받은 주택을 2004년까지 팔면 세금을 안 내도 된다.

새로 짓는 집을 샀다 팔 때 허용되는 양도세 감면 혜택도 줄어든다. 정부는 주택경기 부양을 위해 2001년 5월23일부터 올해 6월30일까지 분양계약을 하고 취득한 신축주택을 팔면 양도세 전액을 감면받을 수 있게 했다. 하지만 올해부터는 감면 대상에서 서울과 과천, 수도권 5대 신도시는 제외된다. 이들 지역에서 내년부터 취득하는 신축주택을 양도할 때 양도세를 내야한다는 뜻이다.

달라진 부동산 세제
항목	지난해	올해
투기지역내 양도세 부과 기준	기준시가	실거래가
고가주택 기준	고급주택-아파트 등 공동주택은 전용면적 45평 이상, 실거래가 6억원 초과-단독주택은 건평 80평(대지 150평 ) 이상, 실거래가 6억원 초과-엘리베이터, 수영장이 설치된 주택	면적 기준에 관계없이 6억원을 넘는 주택
고가주택 신규 편입자를 위한 세금 경감조치	없음	-새로 고가주택으로 편입되는 ‘1가구1주택자’의 세금 부담을 줄여주기 위해 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 부여△3∼5년 10%→10%△5∼10년 15%→25%△10년 이상 30%→50%
상속주택	1가구1주택자가 상속받은 주택은 보유 기간 및 양도시기에 관계없이 비과세	상속주택도 일반주택처럼 과세.단 상속주택이 아닌 기존 주택을팔 때는 상속주택이 없었던 것으로 보고 1가구1주택 해당 여부를 보고 과세
〃양도소득세 감면	내년 6월말까지 전국 어디서나 신축주택 구입시 양도세 감면	서울, 수도권 신도시(분당, 일산,평촌, 산본, 중동), 과천 지역에서는 내년 1월1일부터 폐지
자료:재정경제부

송진흡기자 jinhup@donga.com