내년부터 달라지는 부동산 관련 세제

  • 입력 2002년 12월 25일 20시 25분


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내년부터 부동산 관련 세제가 크게 바뀐다. 정부가 부동산 시장 과열을 진정시키기 위해 세금 부과 기준을 강화하고, 부과 대상을 크게 확대했기 때문. 세금을 좀 더 거둬들여 부동산 투기꾼들의 운신의 폭을 줄이겠다는 포석이다.

이에 따라 부동산 투자자들은 변경되는 세제를 잘 살펴보고 효율적인 절세 전략을 세워야 효율적인 재테크를 할 수 있을 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.

▽완화된 투기지역 지정 요건〓특정 지역 부동산 가격 상승률이 전국 소비자 물가 상승률과 전국 주택(토지) 가격 상승률보다 30% 이상 높을 때 지정하는 투기지역 지정 요건이 다소 완화됐다. 정부가 지정 요건이 충족되더라도 부동산 시장 상황에 따라 융통성 있게 지정키로 했기 때문. 정부가 전체 부동산 시장이 안정됐다고 판단하면 부동산 가격이 아무리 올라도 투기지역으로 지정하지 않을 수도 있다는 얘기다.

따라서 부동산 투자자들은 특정 지역 부동산 가격보다는 전체 부동산 시장의 흐름과 가격 변동을 거시적으로 챙겨본 다음 투자하는 것이 바람직하다.

▽상속받은 주택보다 기존 주택을 먼저 팔아야〓내년부터는 상속받은 주택을 팔 때도 양도소득세를 내야한다. 그러나 무주택자가 상속받은 주택을 팔 때에는 이 규정이 적용되지 않는다. 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세요건(1년 거주 3년 보유)이 여전히 유효하기 때문. 하지만 상속받아 1가구2주택이 되면 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 세금부담이 달라진다.

예컨대 아파트가 있는 A씨가 다가구주택을 상속받았다고 가정해보자. 아파트를 먼저 팔면 상속받은 빌라는 ‘취득주택’으로 간주하지 않아 1가구 1주택자로 분류된다. 양도세를 내지 않아도 된다는 뜻.

반면 상속받은 다가구주택을 먼저 팔면 이번에 개정된 상속세법 시행령에 따라 양도세를 내야 한다. 다만 경과규정에 따라 개정 세법 시행 전인 연말까지 상속받은 주택은 2004년까지 팔면 세금을 내지 않아도 된다.

▽고가주택에 대한 세금 부담 높아진다〓내년부터 실거래가격 6억원 이상이면 ‘고가(高價)주택’으로 지정된다. 고가주택으로 분류되면 1가구 1주택이라도 양도소득세를 내야 하고 1채를 임대해도 임대소득세를 납부해야 한다.

다만 새로 고가주택에 포함된 전용면적 45평 미만 공동주택, 건평 80평, 대지 150평 미만 단독주택이라면 장기보유 특별공제가 보유기간 5년 이상이면 현재 15%에서 25%로, 10년 이상이면 30%에서 50%로 각각 늘어난다.

내년부터 달라지는 부동산 관련 세제
항목현행개정
투기지역 지정기준 없음-전국 소비자 물가 상승률과 전국 주택(토지)가격 상승률보다 30% 이상 높은 지역
투기지역내 양도세 부과 기준기준시가실거래가
고가주택 기준 현재는 고급주택-아파트 등 공동주택은 전용면적 45평 이상, 실거래가 6억원 초과-단독주택은 건평 80평(대지 150평) 이상, 실거래가 6억원 초과 -엘리베이터, 수영장이 설치된 주택 면적 기준에 관계없이 6억원을 넘는 주택
고가주택 신규 편입자를위한 세금 경감조치없음-새로 고가주택으로 편입되는 ‘1가구1주택자’의 세금 부담을 줄여주기 위해 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 부여△3∼5년 10%→10%△5∼10년 15%→25%△10년 이상 30%→50%
상속주택1가구1주택자가 상속받은 주택은 보유 기간 및 양도시기에 관계없이 비과세상속주택도 일반주택철엄 과세. 단 상속주택이 아닌 기존 주택을 팔 때는 상속주택이 없었던 것으로 보고 1가구1주택해당 여부를 보고 과세
신축주택 구입시 취득,등록세 감면국민주택 규모(전용면적 25.7평이하) 신축 공동주택(분양권 포함)을 무주택자가 사면 25% 감면내년부터 폐지
신축주택 구입시 취득,양도소득세 감면내년 6월말까지 전국 어디서나 신축주택 구입시 양도세 감면서울, 수도권 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동), 과천 지역에서는 내년 1월1일부터 폐지
부부 사이에 증여세 없이증여할 수 잇는 재산 한도5억원3억원

송진흡기자 jinhup@donga.com

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