재건축, 재개발에 따른 양도 소득세는 어떻게...

최근 재개발, 재건축이 활발하다. 이와 관련된 양도소득세는 어떻게 되는지 문답으로 알아봤다.

재개발조합 조합원이다.재개발주택이 완공되기 전에 입주자로 선정된 지위를 양도하려한다. 양도소득세는 어떻게 되는가.

원칙적으로 재개발조합을 통하여 얻은 입주자로서의 지위는 주택이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다. 즉, 그 성격이 아파트당첨권과 비슷해서 1세대1주택 비과세와는 관련이 없다.그러나 양도일 현재 조합원에게 다른 주택이 없는 경우에는 이를 1세대1주택으로 봐서 세금을 물리지 않는다.

부동산 경기 활성화를 위해99년도에 주택을 구입한 후 1년 이상 보유할 경우 3년이상 보유한 것으로 간주해 양도소득세가 면제되는 것으로 알고있다. 구체적인 내용은.

△1999.1.1∼1999.12.31 중에 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 자가 취득하는 주택△1999.1.1∼1999.12.31 중에 자기가 건설한 주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택에 해당하는 1주택 등에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 ‘보유기간 3년이상’요건 대신에 ‘보유기간 1년이상’의 요건을 적용한다. 1세대 1주택비과세는 원칙적으로 3년이상 보유하여야 세금을 물지 않지만 1999년 중에 매매계약을 체결하고 최소한 계약금을 지급하였다면 잔금을 올해 지불했더라도 양도소득세를 물지 않는다.

최근에 양도소득세를 많이 완화한다는 발표가 있었다. 1세대 1주택 비과세 외에 주택에 대한 양도소득세 감면규정은 없는가.

신축 주택을 산 날로부터 5년 이내에 팔아 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면해준다. 취득일로부터 5년이 지나 판 경우에도 5년분에 대해서는 양도세를 감면해준다.또 1세대 1주택 비과세 판정시에도 일정한 요건의 신축주택은 그 소유자의 주택으로 보지 않는다. 따라서 주택 두 채를 소유한 경우에도 다른 주택 한 채를 파는 경우 1세대1주택 비과세가 가능하다.

주택을 7년간 갖고 있다가 다시 지었다. 다시 지은지 1년정도 됐는데 개인사정으로 팔려고 한다. 1세대 1주택은 보유기간이 3년이 넘어야 비과세되다는데 재건축의 경우에는 어떻게 되는가.

1세대1주택 비과세규정 적용시 보유기간을 계산할 때 재건축한 주택은 원래 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 합산하여 계산한다.따라서 이 경우에는 3년이상의 보유요건에 충족되기 때문에 세금을 내지 않아도 된다.:문:임대주택을 양도할 경우 양도소득세 감면규정은 없는가.

:답:임대주택건설을 촉진하기 위해 다음과 같은 제도가 있다.내국인이 1999.8.20부터 2000.12.31까지의 기간 중에 새로 지은 국민주택이나 1999.8.19이전에 지어진 공동주택으로서 1999.8.20 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다.여기서 임대주택이란 임대주택법에 의한 건설임대주택과 매입임대주택을 말한다.

<이훈기자>dreamland@donga.com