[세입자 임차상식]1년 전세계약 했어도 2년거주 가능

국제통화기금(IMF)구제금융 직후 전세금이 크게 떨어졌을 때 전세를 옮긴 세입자들이 전세기간 2년이 다 돼가 새로 전세집을 구해야 할 시점이다.

IMF직후 ‘집 비울테니 보증금 내놓으라’고 으름장을 놓았던 세입자가 이번에는 반대로 ‘집 비우거나 보증금 더 내놓으라’는 집주인의 압력에 시달려야 할 형편이다.

전세금이 워낙 올라 왠만큼 보증금을 더 얹어줘서는 갱신이 쉽지 않을 전망이다. 전세계약을 어떻게 해지하고 어떻게 체결하는지 알아본다.

▽전세계약 해지 및 갱신〓집주인은 전세기간이 끝나기 최소한 1개월전 세입자에게 계약 해지나 갱신의 뜻을 밝혀야 한다.

집주인이 1개월전까지 아무 말이 없으면 전세계약은 일단 연장된 것으로 간주되며 이 경우 집주인은 6개월, 세입자는 3개월 기간을 주고 상대방에게 통보해야 전세계약을 해지할 수 있다.

▽등기부등본 꼭 확인〓전세계약을 해지하고 새로 전세집을 찾게 되면 계약전에 꼭 등기부등본을 확인해야 한다. 담보로 얼마나 대출을 받았는지 가압류 등의 조치는 받지 않았는지 알아봐야 한다. 주택값에 비해 담보로 잡혀서 설정된 근저당액이 만만치 않으면 바로 포기하는 게 현명하다.

세입자는 전세금 잔금을 치르기 전에 재차 등기부등본을 확인해야 한다. 집주인이 계약을 체결한 후 근저당이 설정될 가능성이 있기 때문.

채 입주하지 않은 신규아파트는 등기부등본을 확인해볼 수 없기 때문에 세심한 주의가 필요하다. 계약을 하기 전에 아파트 분양계약서와 중도금 납부내역서를 통해 집주인이 분양권자인지 여부를 확인해야 한다. 분양권자라고 하더라도 빚을 지고 있어 분양권에 가압류 등의 조치가 내려지는 경우가 가끔 있으므로 주의해야 한다. 법원의 가압류 조치 등은 시공사에 통보되므로 시공사를 찾아가 확인하는 게 좋다.

▽세입자에게 유리한 전세기간〓전세기간은 세입자와 집주인이 2년 내에서 조정할 수 있다. 그러나 세입자가 1년 계약을 해놓고 2년까지 살겠다고 하면 집주인은 이를 받아들여야 한다. 집주인은 약속된 계약기간이 지나도 세입자가 계속 살겠다고 하면 계약후 2년이 되기 전에는 나가라고 할 수 없는 것이다. 세입자는 1년으로 계약을 했으면 1년후 바로 나갈 수 있다.

▽확정일자가 효력을 가지려면〓세입자는 전세계약을 체결한 후 보통 읍면동사무소에 전세계약서를 가지고 가서 확정일자를 받는다. 그러나 확정일자를 받았다고 채권순위가 확보되는 것은 아니다. 전세계약을 맺은 집에 실제 거주하고 전입신고를 해야 한다. 확정일자는 계약체결사실을 확인시켜주는 데 불과하다. 채권순위를 하루라도 빨리 확보하려면 이사한 날 바로 전입신고를 해야 한다.

전세계약을 단순히 경신하는 경우라면 전세계약서를 새로 쓰지 않고 이전에 체결한 계약서를 그대로 활용하는 게 현명한 태도다. 계약서를 새로 작성해 그날부터 확정일자가 발효될 경우 다른 채권자에게 우선순위를 뺏길 수 있기 때문이다. 확정일자가 효력을 발휘하는 것은 다른 채권순위보다 앞설때만 가능하다.

전세권설정이나 서울보증보험에서 판매하고 있는 전세보증보험에 가입함으로써 전세금을 보호할 수도 있다. 전세권설정은 집주인이 꺼려 쉽지 않다. 전세보증보험에 가입하려면 △확정일자가 있는 전세계약서 △새로 전입신고된 주민등록등본 △집주인의 보험가입확인서 등과 보증받고자 하는 금액의 0.7%의 보험료(1년기준)를 내야 한다.

▽부동산 중개수수료〓중개수수료율은 시도에 따라 약간씩 다른데 서울시의 경우 △전세금액 1000만원이상 3000만원미만 0.5%이내 △3000만원이상 5000만원미만 0.4%이내 △5000만원이상 1억원미만 0.3%이내 △1억원이상 2억원미만 0.25%이내 △2억원이상 4억원 미만 0.2%이내 △4억원이상 0.15% 이내 등으로 돼 있다.

중개업자는 이 요율에 따라 중개수수료를 거래당사자 양측으로부터 모두 받게된다.

〈송평인기자〉pisong@donga.com