‘조건부 전세대출’ 막히자… 서울 신축아파트 월세 비중 60%로 급증

전세금으로 분양잔금 내던 집주인
규제 이후 전세 대신 월세로 돌려
올해 신규 임대차 계약 52%가 월세
평균 가격은 月 150만원 ‘역대 최고’

8일 서울 마포구의 한 공인중개사사무소에 월세와 전세 매물이 소개돼 있다. 뉴시스

‘전세의 월세화’가 가속화되는 가운데 지난해 하반기(7∼12월)에 입주한 서울의 신축 아파트 월세 계약 비중이 급증한 것으로 나타났다. 일부 새 아파트 단지는 전월세 계약에서 월세 비중이 70%에 육박한 것으로 조사됐다. 이는 정부의 가계부채 관리방안으로 전세자금 대출 문턱이 높아진 데다 6·27 대출 규제에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지한 영향으로 보인다. 서울 아파트 월세도 처음으로 150만 원을 넘어서며 임차인들의 주거비 부담이 커지고 있다.

● 6·27 이후 입주 아파트 월세 비중 60%

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8일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래 내역을 분석한 결과 지난해 6월 28일부터 이달 4일까지 서울에서 입주한 주요 아파트 4개 단지의 월세 계약 비중은 평균 60%인 것으로 집계됐다. 이는 같은 기간 서울 아파트 전체 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 45.8%인 것에 비해 14%포인트 이상 높은 수치다. 전세 갱신 계약을 제외한 신규 계약의 월세 비중인 50%와 비교해도 10%포인트가량 높았다.

새로 입주한 아파트 단지의 월세 비중이 높은 것은 전세자금 대출이 까다로워졌고, 6·27 규제에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된 영향으로 보인다. 과거에는 분양 아파트의 경우 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 치르는 경우가 많았다. 하지만 6·27 규제로 이러한 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서 집주인들은 전세 대신 월세로 돌리는 경우가 많아졌다.

6·27 이전인 2024년 하반기에 입주한 서울 4개 단지의 입주 초기 임대차 계약에선 전월세 계약 중 월세가 차지하는 비중은 27%에 그쳤다. 이는 2024년 하반기 서울 아파트 전체 임대차 계약의 월세 비중 43%, 신규 계약의 월세 비중 45%와 비교해도 낮은 수치다.

2024년 8월 입주를 시작한 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1045채)와 같은 해 10월 입주한 서울 강동구 둔촌동 더샵둔촌포레(572채)는 그해 12월까지 거래된 임대차 계약 중 월세 비중이 각각 27%, 28%였다. 이에 비해 6·27 규제 시행 후인 지난해 11월부터 입주가 시작된 서울 동대문구 이문동 이문아이파크자이(4321채)는 월세 계약이 69%에 달했고, 지난해 7월부터 입주한 서울 성동구 행당동 라체르보 푸르지오 써밋(958채)도 월세 비중이 58%였다.

3307채 규모의 서울 서초구 잠원동 메이플 자이도 6·27 규제 전후로 전월세 계약 건수에 차이를 보였다. 6·27 규제 전 전월세 계약에서 월세 비중은 39%였으나 6·27 규제 후에 월세 비중은 47%로 늘었다. 직방 측은 “대출 규제가 이어지는 한 신축 아파트 시장에서 월세가 높은 비중을 차지하는 추세는 이어질 것”으로 전망했다.

● 서울 아파트 월세 150만 원 넘어

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한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울 아파트 월세는 150만4000원으로 역대 가장 높았다. 지난해 1월(134만3000원)보다 16만 원 넘게 오른 셈이다. 아파트 월세가격지수 역시 104.59로 통계를 작성한 2015년 이후 가장 높은 수준이었다. 월세 가격의 상승세는 전세대출 규제, 입주물량 감소 등으로 전세 매물이 줄면서 월세 수요가 늘어났기 때문으로 분석된다.

전세의 월세화 현상도 심화하고 있다. 연초부터 이날까지 서울 아파트 신규 전월세 거래 1만9843건 중 월세 거래는 1만339건(52.1%)으로 절반을 넘었다. 지난해 서울 아파트 임대차 신규 계약 중 월세 비중은 47.1%였다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “서울에 아파트 공급이 부족한 상황에서 역세권이나 학군지 등 선호 지역의 아파트 월세 가격은 상승세가 이어질 수 있다”고 말했다.