[부동산 특집]6억 이하 중소형 입찰 손님 몰려

3·30부동산대책의 영향으로 서울의 아파트 매물이 줄면서 법원 경매시장은 오히려 활기를 띠고 있다. 지난달 30일 서울 송파구 신천동 교통회관에서 법원경매 정보업체 디지털태인 주최로 열린 경매 공개특강에는 300여 명이 참석해 경매에 대한 높은 관심을 반영했다. 사진 제공 디지털태인

3·30부동산대책의 영향으로 아파트 매물이 크게 줄면서 경매에 대한 일반인들의 관심이 높아지고 있다. 최근 경매시장은 대출 규제의 표적이 된 주택투기지역을 제외한 비(非)주택투기지역, 금융회사 대출 규제의 영향권 밖에 있는 시가 6억 원 이하 아파트, 재개발 호재가 있는 연립 및 다세대주택 등을 중심으로 활발하게 움직이고 있다.

○ 6억 원 이하 아파트 경매 활기

3·30부동산대책으로 주택투기지역 내 시가 6억 원이 넘는 아파트를 사는 사람들은 총부채상환비율(DTI)에 따른 규제를 받게 됐다. 은행, 보험회사 등에서 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어든 것.

이에 따라 법원 경매시장에서도 6억 원 초과 아파트의 인기가 주춤하고 있다. 반면 대출 규제가 없는 6억 원 이하 아파트에 입찰자가 몰리는 현상이 나타나고 있다.

법원경매 정보업체 디지털태인에 따르면 4월 1일부터 15일까지 서울 강남, 서초구 등 주택투기지역으로 지정된 서울 14개 구의 6억 원 초과 고가 아파트 법원경매 낙찰가율(법원 감정가 대비 낙찰가 비율)은 79.93%로 3월의 92.70%에 비해 12.77%포인트 급락했다.

이 지역 6억 원 초과 아파트의 입찰경쟁률 역시 하락해 지난달 7.92 대 1에서 3·30대책 이후에는 5.38 대 1로 크게 낮아졌다.

반면 같은 기간 서울의 비주택투기지역 아파트 전체 낙찰가율은 86.48%로 지난달(87.44%)에 비해 0.96%포인트 떨어졌지만 주택투기지역 아파트 낙찰가율(85.44%)을 1.04%포인트 앞질렀다. 입찰경쟁률도 6.71 대 1로 3월(6.21 대 1)에 비해 오히려 높아졌다.

전문가들은 자기 자금보다 대출에 의존하는 경향이 큰 경매의 특성 때문에 경매시장에 대출규제의 영향이 더 크게 작용했다고 풀이했다.

디지털태인의 이영진 부장은 “앞으로 소득수준에 비해 과도한 대출을 받아 경매에 참여하는 ‘가수요’가 크게 줄어들 것”이라며 “하지만 6억 원 초과 고가 아파트는 앞으로 공급이 부족하고 매물이 적어 집값 움직임에 따라 다시 과열될 가능성도 있다”고 말했다.

○ 재개발지역 연립·다세대주택 인기

서울 강남지역 등의 재건축은 묶고 강북지역 등의 재개발을 장려하는 정부 정책으로 경매시장에서 ‘애물단지’ 취급을 받던 연립, 다세대주택의 인기는 높아지고 있다.

디지털태인에 따르면 3월 서울의 연립, 다세대주택 낙찰가율은 81.76%로 2003년 11월 이후 2년 4개월 만에 최고치를 보였다. 입찰 경쟁률도 통계가 시작된 2000년 이후 최고치인 4.98 대 1 수준으로 높아졌다.

4월 첫 번째 주(1∼7일)를 보면 이 같은 경향은 더욱 두드러진다. 서울지역의 경우 연립, 다세대주택의 낙찰가율이 87.11%로 3월보다 5.35% 상승했으며 입찰경쟁률도 6.59 대 1로 이 기간 중 서울지역 아파트 낙찰가율(86.42%), 입찰경쟁률(4.35 대 1)을 모두 추월했다.

연립, 다세대주택의 매력은 비교적 적은 금액으로 자기 집을 마련하거나 투자할 수 있다는 점이다. 또 전세금이 오르면서 연립, 다세대주택을 찾는 사람이 많아진 것도 인기가 높아진 이유 중 하나다.

특히 정부의 적극적인 뉴타운 개발 방침 등으로 개발호재가 있는 지역의 연립, 다세대주택은 높은 투자수익도 기대할 수 있게 됐다.

하지만 전문가들은 연립, 다세대주택의 경우 부동산 시장이 침체됐을 때 가격이 급락할 가능성이 있어 주의해야 한다고 조언했다.

○ 저감정가 고가 아파트는 주목해 볼만

18일 서울 서초구 잠원동 신반포 한신아파트 45평형 법원 경매에는 입찰자가 63명이나 몰렸다. 감정가 5억5000만 원인 이 아파트는 결국 10억577만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 182.9%로 올해 들어 최고치. 이 아파트의 시세는 11억∼12억 원 정도로 감정가가 시세의 절반에도 미치지 않는 수준이었다.

이처럼 감정가와 시세가 크게 차가 나는 것은 지난해 8·31부동산종합대책 발표 직후 강남권에 급매물이 쏟아지던 때 감정 평가가 이뤄졌기 때문. 이런 매물들이 다음 달까지 잇따라 선보일 예정이다.

법무법인 산하의 강은현 실장은 “지난해 말부터 올해 초에 걸쳐 서울 강남이나 목동, 경기 성남시 분당 등의 아파트값이 급등했지만 감정가에는 반영되지 않았다”면서 “높은 시세차익을 기대할 수 있지만 과도한 경쟁에 휘말릴 경우 너무 비싼 가격에 낙찰받을 수 있어 주의해야 한다”고 조언했다.

박중현 기자 sanjuck@donga.com

▼경매 초보, 이것만은 꼭 알아두세요▼

‘3·30부동산대책’으로 주택투기지역에서 6억 원을 초과하는 아파트를 살 때 대출한도가 크게 줄어들면서 일부 실수요자들은 내 집 마련에 비상이 걸렸다.

대출을 받지 못해 주택구입자금이 부족하다면 법원 경매로 나온 아파트를 찾는 것도 방법이다. 경매에 나온 아파트는 시세보다 값이 상대적으로 저렴한 데다 최근 아파트 경매 경쟁률도 떨어졌기 때문.

그러나 채권·채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건도 많고 법적 절차도 까다로워 조심하지 않으면 자칫 손해를 볼 가능성도 없지 않다.

법원경매 초보자들이 유의해야 할 사항을 알아보자.

경매에 응찰하는 사람 수에 현혹돼 응찰가를 무턱대고 높게 써서는 안 된다. 일반적으로 아파트의 응찰가는 감정가의 85% 정도가 마지노선이다. 세입자 처리비용과 대행사 수수료 등이 추가되기 때문이다. 하지만 경매 초보자들은 자신이 원하는 물건에 사람들이 덤벼들면 조바심 때문에 응찰가를 높여 쓰는 실수를 저지르기 쉽다. 이 같은 실수를 예방하려면 경매장에 들어가기 전에 자신의 응찰가를 정한 뒤 법정 안 분위기에 따라 응찰가 수위를 조절해야 한다.

적정가를 산출하기 위해서는 감정가와 시세를 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 일반적으로 5, 6개월이 걸리는 경매 준비 과정에서 산출된 것이므로 부동산 가격이 급등하거나 급락할 때에는 시세와 차가 나는 경우가 많다.

따라서 성공적인 투자를 위해서는 인근 부동산 시세와 비교해 적정한 수익이 보장되는 선에서 응찰가를 결정하는 게 중요하다.

자금 동원 계획도 사전에 철저히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 계약금으로 내고 낙찰 허가일로부터 한 달 이내에 나머지 돈을 내야 한다. 잔금을 기간 내에 내지 못하면 계약금마저 떼일 수 있다는 점을 명심해야 한다.

또 소유권이 넘어오고 부동산을 이용할 수 있을 때까지 오랜 기간이 걸릴 수 있으므로 낙찰받은 집으로 들어가기 위해 지금 살고 있는 집을 너무 일찍 팔아서는 안 된다.

경매물건의 등기부등본을 떼어 채권 채무 관계를 분석하는 것도 필수사항이다. 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등은 낙찰이 되더라도 말소되지 않는 것들이니 유의해야 한다.

또한 직접 현장 조사를 해 물건의 상태를 파악하는 게 좋다. 경매 신청된 물건들은 관리가 소홀한 채 방치된 경우가 많으므로 관리 상태와 보일러 동파, 누수, 균열 등을 직접 눈으로 확인할 필요가 있다.

정임수 기자 imsoo@donga.com