[부동산 맞수]<끝>아파트 재건축 vs 아파트 리모델링

같은 단지 안에서 재건축과 리모델링이 함께 진행될 서울 압구정동 현대아파트. 동아일보 자료사진

서울 강남구 압구정동 현대아파트. 1970, 80년대까지 한국 부촌(富村)의 상징이었던 곳.

최근 이 아파트 단지가 부동산 시장의 새로운 ‘실험장’으로 떠올랐다. 동일 아파트 단지 안에서 재건축과 리모델링 사업이 맞붙은 것.

우선 현대 3·4차(602가구)는 재건축 사업을 추진 중이다. 가구수에는 변함이 없이 평수를 늘리는 1 대 1 재건축사업. 수변(水邊) 경관지구로 묶여 층수를 더 올릴 수 없기 때문이다.

반면 5차 71·72동(224가구) 1차 31동(72가구) 등은 리모델링을 선택했다. 건물 외관을 고급스럽게 하고 지하 주차장을 신설하며 수평증축을 통해 가구별 평수를 늘리는 것.

과연 어떤 사업이 더 효율적일까. 또 수익성은 어떤 사업이 앞설까.

▽재건축=재건축의 가장 큰 장점은 조합원의 욕구를 최대한 반영해 단지 디자인을 할 수 있다는 것. 지하 주차장 등 주민공동시설도 풍부하게 마련할 수 있다. 하지만 사업 기간이 길고 추진과정의 불확실성이 높다는 것은 단점으로 지적된다. 또 정부가 재건축 아파트의 일반 분양시점을 시공 80% 뒤로 늦추는 등 규제가 점점 많아지는 것도 사업의 걸림돌이 되고 있다.

수익은 어떨까.

한국건설산업연구원(건산연)에 따르면 ‘압구정 현대’ 35평형을 가진 사람이 재건축을 통해 51평형에 입주했을 때 자산가치 상승분은 약 2억4000만원(공사비 제외) 정도로 나타났다.

이는 △1 대 1 재건축 △공사기간 30개월 △금융비용 등을 포함한 평당 공사비 400만원 △현재 35평형의 시세 7억5000만원 △재건축 뒤 51평형의 예상가격 12억원 등의 조건을 적용한 결과다.

▽리모델링=재건축보다 사업절차가 간소하다는 것이 가장 큰 매력. 올해 말 주택법 개정안이 시행되면 주민의 80% 이상이 동의했을 때 사업을 추진할 수 있다. 또 공사비가 재건축보다 저렴하며 사업기간도 짧다.

반면 건물의 기본 골조를 유지하면서 공사를 하기 때문에 실내 구조를 변경시키는 데 제약이 많다. 또 지하 주차장 등 주민공동시설을 만들 때 제한된 범위에서만 가능하다는 것도 단점이다.

건산연에 따르면 ‘압구정 현대’ 35평형 아파트를 리모델링을 통해 51평형으로 늘렸을 때 가구당 예상 투자수익은 1억6680만원으로 재건축했을 때보다 적다. 이는 재건축과 동일 기준을 적용하되 △공사기간 18개월 △금융비용 등을 포함한 평당 공사비 320만원(재건축의 80%) △리모델링 뒤 51평형의 예상가격 10억8000만원(재건축의 90%) 등을 반영한 결과다.

▽투자 환경=재건축 대신 리모델링을 선택하는 아파트가 증가하는 추세다. 기존에는 압구정동 현대아파트처럼 단지 안의 일부 동(棟)을 대상으로 했으나 최근에는 단지 전체를 리모델링하는 사업도 등장했다.

서초구 방배동의 궁전아파트(31∼51평형 216가구)가 대표적인 사례. 시공사로 선정된 쌍용건설은 리모델링으로 △가구당 전용면적을 6∼7평씩 늘리고 △건물 외부에 별도의 엘리베이터 공간을 만들며 △지하주차장과 헬스클럽 등 주민공동시설을 신설한다는 계획이다.

리모델링 사업의 가장 큰 문제는 아파트의 입지여건 등에 따라 차이가 심해 수익을 예측하기 힘들다는 것. 또 재건축처럼 일반 분양으로 생기는 조합원 수익도 기대할 수 없다. 재건축사업도 7월부터 규제가 대폭 강화돼 사업승인과 기간을 장담하기 어렵다는 점을 주의해야 한다.

윤영선 건산연 선임연구위원은 “현재 시점에서 재건축과 리모델링의 장·단점이 소비자에게 어떤 평가를 받을지 예측하기는 어렵지만 리모델링이 재건축보다 사업추진 가능성이 밝은 것은 분명하다”고 설명했다.

압구정 현대아파트 사례
구분	재건축	리모델링
증축범위	·35평형(전용면적 24.8평) → 51평형(37.8평)으로 확대	·재건축과 동일
공사비 (금융비 등 포함)	·평당 400만원 ·총 공사비 400만원×51평=2억400만원	·평당 320만원(재건축의 80%) ·총공사비 320만원×51평=1억6320만원
공사기간	·30개월	·18개월
자산가치	·재건축 뒤 예상가격=12억원 ·자산가치 상승분=4억5000만원 (기존 35평형 시세=7억5000만원)	·리모델링 뒤 예상가격=10억8000만원 (재건축의 90%) ·자산가치 상승분=3억3000만원
자산가치 상승효과	·2억4600만원(공사비 제외)	·1억6680만원
압구정 현대아파트 단지의 평균 사례를 적용. -자료:한국건설산업연구원

차지완기자 cha@donga.com