[송진흡기자의 부동산稅테크]농가주택 구입 '1가구2주택'

‘전원주택을 짓기 위해 농가주택을 살 때도 양도소득세 비과세 요건을 생각해야….’

아파트에 살고 있는 노미호 주리애 부부. 삭막한 도시생활에 지친 두 사람은 전원생활을 즐기기 위해 경기 고양시에 있는 농가주택을 한 채 샀다. 서울에서 출판사를 경영하고 있는 노씨로서는 곧바로 전원주택을 지어 이사하기는 현실적으로 어려울 것 같아 500만원을 들여 농가주택을 수리한 다음 주말마다 별장으로 이용했다.

그러던 중 노씨는 갑자기 ‘급전(急錢)’이 필요하게 됐다. 새로 발간할 책을 쓸 작가에게 계약금으로 2억원을 지급해야 했기 때문. 인기작가여서 책만 내면 성공이 보장될 것 같아 노씨는 살고 있는 아파트를 팔기로 했다.

그러나 문제가 생겼다. 고양에 마련한 농가주택 때문에 ‘1가구2주택자’로 분류돼 아파트를 팔면 꼼짝없이 양도세를 물어야 할 처지에 놓인 것. 아무 생각 없이 사 둔 농가주택이 문제가 될 줄 몰랐던 노씨는 해결책을 찾기 위해 세무사를 찾았다.

“양도세가 적게 나오는 농가주택을 먼저 파시죠.”(세무사)

“경기 침체로 사려는 사람이 없어요.”(노씨)

“어차피 전원주택을 지을 계획이면 농가주택을 헐어버리세요.”(세무사)

“수리비로 500만원이나 들였는데….”(노씨)

“양도세를 내는 것 보다는 낫습니다.”(세무사)

세무사가 제시한 해결책의 핵심은 농가주택을 헐어 양도세를 물어야 하는 ‘1가구2주택자’신분에서 벗어나라는 것.

세법상 주택 2채를 보유한 사람이 그 중 1채를 헐어버리고 나대지 상태로 두면 주택 1채만 소유하고 있는 것으로 보기 때문이다.

물론 이때 관할구청이나 군청에 ‘멸실(滅失)신고’를 해 건축물관리대장에도 이 같은 내용이 기재되도록 해야 나중에 집을 헐었다는 사실을 입증해야 하는 번거로움을 덜 수 있다.

따라서 노후의 전원생활을 염두에 두고 농가주택을 구입할 때는 ‘1가구2주택자’가 되지 않도록 미리 헐거나 나대지 형태로 땅을 사는 것이 양도세 문제가 생기지 않게 하는 방법이라고 전문가들은 조언했다.

송진흡 기자 jinhup@donga.com