[부동산]오피스텔선택 주의점…매력만 좇다간 함정

‘가시 있는 장미.’ 봇물처럼 쏟아지는 오피스텔을 이렇게 부르기도 한다.

높은 기대 수익률, 손 쉬운 소액 투자, 잘 갖춰진 시설, 무이자 혜택 등이 장미꽃의 아름다움이다. 그러나 가시도 있다. 복층형 설계 논란, 중도금 무이자 비용 만큼 분양가 인상, 모델하우스 과장 등이 대표적이다. 가시를 피할 수 없을까. 상품의 특성에 따라 장단점을 가려 분양받는 지혜가 필요하다.

▽뜨거운 감자 ‘복층형’〓다락방 형태의 간이 2층을 설치한 복층형 오피스텔이 인기다. 다락방을 서비스 공간으로 주는 데다 1층 바닥에서 천장까지가 높아 확 트인 느낌을 주기 때문이다. 서울에서는 2002년 2월부터 복층형 설계가 금지되기 때문에 현재 공급되는 복층형의 희소가치도 높아졌다. 따라서 서울에서 복층형 오피스텔을 잘 고르면 실수요든 투자든 성공하기 쉽다.

복층형에도 함정은 있다. 일부 업체들은 복층 공간을 선택사양으로 채택해 공급하기도 한다. 일반 오피스텔로 건축허가를 받고 준공 시점에 복층형으로 개조를 하는 셈이다. 당초 복층형으로 설계하지 않았으므로 복층 공간 무게가 건물에 부담을 줄 수 있으며 불법 구조 변경 문제가 생길 수도 있다.

원래 복층형 설계로 건축허가를 받은 곳은 종로구 내수동 벽산 광화문시대, 금호 용비어천가, 서초동 LG이지빌, 방화동 희성오피스텔 등이다. 이들은 불법 개조나 안전상 문제 등의 우려가 없다. 일반형으로 건축허가를 받고 준공 후 복층형으로 시공할 오피스텔은 조심해서 분양받아야 한다.

간이2층 용도에 대해 지나친 기대는 갖지 말아야 한다. 높이가 1.2∼1.3m에 불과해 취침 공간이나 짐을 두는 곳 외에는 용도가 많지 않다. 음악감상실 서재 침실 등 다양한 용도를 기대하면 입주 후 실망할 수 있다. 간이2층이 계약자에게 꼭 필요한 지 생각해봐야 한다.

▽중도금 무이자 논란〓업체가 중도금을 무이자로 대출해주는 제도는 장단점을 함께 갖고 있다. 장점으로는 계약자의 초기 부담이 크게 줄어드는 것. 계약금 10%만 내고 중도금과 잔금을 입주 때 내면 된다. 준공 시점에 분양가의 90% 정도를 내므로 ‘선(先)시공 후(後)분양’의 효과도 있다. 완공된 오피스텔을 눈으로 보고 사는 셈이다.

반면 ‘눈가리고 아웅’이라는 비판도 있다. 업체가 계약자 대신 중도금 이자를 치르지만 그 비용 만큼 분양가를 올리기도 한다는 얘기다. 중도금 이자 부담이 분양가 인상을 통해 수요자에게 전가되는 셈이다.

입주 때 많은 계약자가 중도금 잔금을 내지 못하면 업체가 심한 위기에 빠질 수 있다. 이는 계약자의 피해로 이어질 수 있으므로 공신력 있는 시행 시공사의 오피스텔을 분양받는 것도 좋다. 입주 때 한꺼번에 내야 할 목돈을 미리 마련하는 것도 지혜다.

▽모델하우스 과장 주의〓일부 업체들이 모델하우스를 실제 입주할 오피스텔보다 과장해서 꾸미기도 한다. 모델하우스의 층 높이를 설계보다 높게 하는 사례가 적지 않다. 주변 오피스텔 모델하우스 내부보다 천장이 지나치게 높다면 한번쯤 의심해볼 필요가 있다.

관리비가 낮고 주차공간이 넓을수록 완공 후 높은 임대료를 챙길 수 있다. 지역난방 빙축열시스템 심야전력시설 등을 갖춘 곳은 관리비가 낮다.

<이은우기자>libra@donga.com