[부동산/소형주택 의무화 부활]재건축 주민은 큰영향없다

건설교통부가 9일 부활하기로 한 ‘소형평형 의무건설 비율’ 제도에 대해 재건축 조합원이나 건설업체가 고개를 갸웃거리고 있다. 아파트의 평형과 가구수에 따라 의무 비율 적용 방법이 천차만별이기 때문이다. 전용면적 18평을 초과하는 중대형 아파트 주민들은 재건축을 할 때 종전보다 작은 평형을 얼만큼 더 지어야할지 의문을 갖고 있다. 건교부는 ‘기존 평형까지는 유지할 수 있다’는 지침을 세워 사실상 이 경우 의무비율 적용을 받지 않는다. 많은 혼선을 빚고있는 의무비율의 궁금증을 풀어본다.

▽중대형 평형 ‘1대1’ 재건축〓기존 아파트가 모두 전용면적 18평을 초과하는 중대형 평형일 때 가구수를 늘리지 않고 1대1로 재건축을 한다면 의무 비율 적용을 받지 않는다. 주어진 용적률을 지키는 선에서 얼마든지 큰 평형으로 아파트를 다시 지을 수 있다.

재건축을 추진중인 서울 강남의 중층 아파트들이 대부분 이 경우에 해당한다. 이 때문에 의무 비율 부활이 재건축 시장에 새로운 걸림돌로 작용하지는 않을 전망이다.

▽중대형 평형 가구수 늘리면〓중대형 평형으로 구성된 아파트를 가구수를 늘려 지을 경우는 의무비율 적용을 받아야한다. 그러나 기존 평형은 보장된다. 30평 이상 1000가구인 단지를 1100가구로 재건축할 경우. 의무비율에 따르면 18평 이하 주택을 20%(220가구) 지어야 한다. 그러나 기존 평형은 보장되므로 1000가구는 평형 규제를 받지 않고 늘어난 100가구만 18평형 이하로 지으면 된다. 가구수를 30% 늘려 1300가구로 재건축한다면 1300가구의 20%인 260가구를 소형으로 지어야하지만 이같은 경우는 가정하기 어렵다. 용적률 규제 탓에 중형 평형으로 구성된 단지에서 가구수를 30%나 늘려 재건축하기는 거의 불가능한 까닭이다.

▽소형과 중대형이 섞여 있으면〓전용면적 18평 이하 소형 평형으로 구성된 아파트는 당연히 소형 의무비율 20%를 지켜야 한다. 그러나 소형과 중대형이 섞여 있다면 가구수를 얼마나 늘려 짓느냐에 따라 소형 비율이 달라진다. 전용 18평 이하 50가구와 18평 초과 450가구 등 500가구를 550가구로 재건축한다고 가정했다. 소형 비율을 그대로 적용하면 550가구의 20%인 110가구를 소형으로, 나머지 440가구를 중대형으로 지어야한다. 이 때 18평 초과 아파트에 살던 기존 조합원 450명 중 10명은 살던 아파트보다 작은 소형 아파트에 입주해야하는 상황이 발생한다. 이 때도 ‘기존 평형 보장’이 적용된다. 450가구는 중대형으로 짓고 나머지 100가구만 소형으로 지으면 된다.

▽5% 포인트 조절과 ‘300가구 이상 단지’ 적용 방법은〓소형 평형 비율은 시 도지사가 5% 범위 내에서 탄력적으로 조절할 수 있다. 비율이 15∼25%로 적용되는 셈. 이 때 시 도지사는 시 군 구청과 협의한다. 시 군 구청은 일선에서 주민을 상대하므로 민원을 피하기 위해 20%보나 낮은 소형 비율 적용을 요구하기 쉽다. 의무비율은 300가구 이상 단지에만 적용한다. 이 때 300가구는 새로 짓는 가구수. 기존 아파트가 300가구 미만이더라도 새로 짓는 아파트가 300가구 이상이면 의무비율을 지켜야한다.

<이은우기자>libra@donga.com