[재건축 여기!]서울 암사동 동서울아파트

서울 강동구 암사동 동서울아파트는 서울 5개 저밀도지구 아파트 가운데 가장 빠르게 재건축이 진행되고 있다. 이미 이주가 시작돼 다른 재건축 조합들의 부러움을 사고 있다.

올 해는 유난히 재건축 악재들이 많았다. 용적률 규제에다 전세난이 겹쳐 재건축을 추진하기가 여간 어렵지 않다. 재건축 시기가 불투명한 아파트를 사는 것은 다소 모험. 동서울아파트는 10월 경 재건축 사업승인이 예상돼 이같은 모험에서 조금 비켜나 있다. 다만 가격이 상당히 올라 있는 것이 부담스럽다.

▽입지여건 및 사업개요〓교통 환경 학군 등 입지여건은 딱히 나무랄 데가 없다. 지하철5호선 명일역까지 걸어서 7분 정도면 갈 수 있다. 올림픽대로 중부고속도로를 쉽게 이용할 수 있고 2007년 암사대교가 완공되면 강북으로 가기 편리해진다.

단지 뒤편은 모두 그린벨트. 덕분에 서울에서는 드물게 개구리 울음소리를 들을 수 있는 곳이다. 고층에서는 한강을 내다볼 수 있고 주변에 명일초등학교 강일중학교 등 학교도 적지 않다.

기존 아파트는 15평형과 19평형 470가구로 이뤄져 있다. 이를 25평형 122가구, 33평형 346가구, 43평형 100가구 등 568가구로 재건축한다. 일반분양문은 98가구며 279%의 용적률을 기대하고 있다. 시공사인 현대건설은 서울 저밀도지구 중 첫 재건축의 상징성을 살려 건물의 내외부를 독특하게 꾸미기로 했다.

사업진행은 빠르다. 5월 건축심의, 7월 이주시작, 8월 사업계획승인 신청 등의 절차를 밟고 있다. 이미 100가구가 이주를 마졌다. 조합측은 12월까지 이주를 마무리할 예정이라고 밝혔다. 강동구청은 특별한 하자가 없으면 10월 경 사업계획을 승인해줄 방침이다. 12월 이주가 완료되면 곧바로 철거에 들어가 2004년 6월 새아파트를 완공할 예정이다.

▽수익성분석〓15평형을 매입해 3년 후 25평형에 입주한다고 가정했다. 15평형 시세는 1억4500만∼1억5500만원. 연리 5.5%의 금리를 적용할 때 금융비용은 1238만∼1403만원선이다. 여기에 추가부담금을 더한 총투자비는 1억9738만∼2억903만원이다. 입주 때 시세를 2억1250만∼2억2500만원으로 예상하면 차익은 1500만원을 조금 웃돈다. 15평형이나 19평형을 사들여 33평형에 입주하면 수익이 3000만원대를 넘고 43평형에 입주하면 최고 1억원의 이익이 남는다는 계산이 나온다.

▽투자 유의 사항〓투자가 목적이라면 큰 평형에 입주할수록 수익이 커진다는 점을 고려해야 한다. 이미 가격이 올라 있어 초기투자비용이 많은 것도 알아두어야 한다. 10월 사업승인이 나면 한 차례 가격 상승이 예상된다. 세입자의 반발이나 재건축 미동의자의 이주거부가 있을 수도 있어 현지 분위기를 파악해볼 필요도 있다.

이주가 끝날 무렵 추가부담금과 평형배정 등에 대한 윤곽이 드러날 예정이다. 이 때 일반분양을 받는 것이 나은지, 기존 아파트를 사들여 조합원이 되는 것이 유리한지 계산해보고 투자하는 것도 괜찮은 방법이다.

<이은우기자> libra@donga.com

□서울시의 ‘저밀도지구 우선 재건축’과 지구단위계획 등 재건축 사업을 가늠할 주요 기준 설정이 미뤄지고 있습니다. 전세난 등을 이유로 많은 아파트의 재건축이 여전히 불투명합니다. 보다 뚜렷한 재건축 일정이 나올 때까지 당분간 ‘재건축 여기’ 시리즈는 쉽니다. 앞으로 더 좋은 재건축 기사로 독자 여러분을 찾아가겠습니다.