[부동산]부동산 간접투자시대 어떤 상품이 유리할까

부동산과 금융이 만나 ‘부동산 간접투자 시대’를 열고 있다.

6월에는 기업구조조정투자회사(CRV)법이 개정되고 7월엔 리츠(Reits·부동산투자신탁)제도가 시행된다. 은행들도 앞다퉈 부동산신탁상품을 내놓을 예정이다. 투자자들은 몇백만원으로 수백억원짜리 빌딩에 투자할 수 있게 된다. 상품이 다양해 선택의 폭도 넓어진다.

▽부동산 간접 금융상품〓소액 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 투자자들에게 돌려주는 방식이다. 이는 CRV, 리츠회사, 부동산신탁상품을 파는 은행 등이 모두 마찬가지다.

▽회사형태와 투자대상〓7월 도입예정인 리츠회사는 실체가 있는 회사인 반면 CRV는 서류상으로 존재하는 ‘페이퍼컴퍼니’다. 리츠는 모든 종류의 부동산에 투자할 수 있지만 CRV는 기업이나 금융기관이 구조조정을 위해 파는 부동산에만 투자할 수 있다. 은행이 파는 부동산신탁 상품은 구체적으로 투자할 사업과 예상수익률을 알려주고 투자자를 모은 뒤 이자와 유사한 배당금을 배당한다. 일종의 수익증권으로 투자대상에 대한 제한은 없다.

▼부동산 간접금융상품 비교▼

구분	부동산 투자회사 (리츠)	구조조정 부동산 펀드(CRV)	금전 신탁	주택저당 증권 (MBS)	자산 유동화 증권 (ABS)	*부동산 신탁
근거법	부동산투자 회사법-7월시행	부동산투자회사법에 통합 추진 중	신탁업법	주택저당 채권 유동화법	자산유동화에 관한 법	신탁업법
설립주체 및 형태	민간, 실체있음	민간, 페이퍼컴퍼니	은행, 회사없음	민간+정부기관,실체있음	민간,페이퍼 컴퍼니	신탁, 회사없음
설립	건설교통부 장관 인가	건설교통부 장관 인가	금융감독위 등록	건설교통부 금융감독위	금융감독위	금융감독위
자본금	500억원	500억원	없음(현물출자불가능)	250억원	20억원	100억원
자금조달	주식 발행	주식 발행	수익증권발행	채권	채권	차입
투자대상	부동산+부동산 관련유가증권 +기타	기업구조조정용 부동산	부동산+부동산관련유가증권+기타	부동산	부동산	부동산
자산 운용	주총,이사회에서 결정	자산관리 전문회사 위탁	은행	한국주택 저당채권유동화회사	자산관리 전문회사 위탁	신탁사 직접관리
수익**	임대료+개발 이익+매매차익+이자	매매차익+임대료+개발이익+이자	개발이익+임대료+매매차익	채권수익+이자	채권수익+이자	개발 수수료
상장	의무화	의무화	상장 불가	임의	상장 불가	의무화
정보공시	분기별로, 투자보고서	결산시, 결산보고서	없음	없음	없음	없음
주식분산	1인당 10% 제한	제한없음	없음	없음	없음	없음
배당	90% 이상	100%	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자	없음
회사존속기간	제한없음	5년 이내	5년 이내	제한없음	채권존속 기간	개발사업 기간

* 부동산신탁은 금융상품은 아니나 편의상 비교하도록 정리한 것임. 수익은 비중이 높은 순서대로 정리한 것임. 리츠법과 CRV법은 입법예고 중(협의과정에서 바뀔수 있음).

▽투자방법과 장단점〓일반인이 투자하는 방식은 리츠나 CRV의 경우 해당 회사의 주식을 매입하는 형태다. 주주로서 정기적으로 부동산투자에 따른 수익을 배당받을 수 있고, 주식 가격 상승에 따른 이익도 챙길 수 있다. 주가가 떨어지면 손해도 볼 수 있다. 은행부동산신탁은 투자자가 수익증권을 사들이는 방식으로 투자한다. 배당금이 수익의 전부지만 주가하락에 따른 위험이 없어 수익률은 비교적 안정적이다.

CRV는 페이퍼컴퍼니인 까닭에 법인세와 등록세 취득세 등을 면제받는다. 세제혜택 덕분에 다른 부동산 금융상품에 비해 수익성이 높을 것으로 예상된다. 그러나 회사 설립 때 현물출자를 30% 이상 허용해 기업들이 부실한 자산을 CRV에 넘길 우려가 있다. 이 때문에 CRV가 부실해지면 그 피해는 투자자에게 돌아갈 수 있다. 반면 리츠는 회사 설립 시 현물출자가 금지돼 있는 등 투자자 보호 장치가 비교적 잘 갖춰져 있다.

CRV는 싼 값에 부동산을 사들여 비싸게 팔아 매매차익을 얻는 것이 목적이다. 리츠는 매매차익보다 주로 부동산 임대를 통해 안정된 고정 수입(임대료 등)을 얻는 데 주력한다.

▽투자전략〓아직 구체적인 상품이 나오지 않아 투자전략을 짜기는 어렵다. 다만 투명성과 안정성을 갖춘 상품에 투자해야 한다. 투자 대상 부동산에 대해 정확한 정보를 제공하고 회사 경영진에 대한 감시체제를 갖춘 업체를 골라야 한다는 얘기다. 부동산 가격 변동이나 주가 하락에 따라 손해를 볼 수도 있다는 점을 염두에 둬야한다.

<이은우기자>libra@donga.com