[부동산]부동산 금융상품 ＂그게 그거 같은데…＂

올 하반기부터 부동산을 담보로 하는 간접금융상품이 봇물을 이룰 전망이다. 투자자들의 자산운용 방식에도 커다란 변화가 예상된다.

이들 부동산 간접상품은 부동산과 금융상품의 성격이 뒤섞여 있어 이해하기 쉽지 않은 데다 운영방식도 복잡해 헷갈리기 쉽지만 수익성과 안전성에서 적잖은 차이가 있는 게 사실.

따라서 여유자금 규모에 맞는 효과적인 투자수익을 기대하는 투자자라면 개별상품의 특장점을 구별할 줄 아는 식별력이 요구된다.

▽어떤 것이 있나〓최근 높은 인기를 누리고 있는 은행의 부동산투자신탁은 신탁업법에 근거한 금전신탁의 일종으로 98년 4월부터 도입된 상품. 자산유동화증권(ABS)과 주택저당채권(MBS)은 각각 98년 9월과 99년 1월에 근거법이 마련된 상품들이다.

5월부터는 기업보유 부동산을 사들여 구조조정을 도우면서 수익을 올릴 수 있도록 ‘부동산 뮤추얼펀드’와 이를 운용하는 ‘부동산투자전문회사(CRV)’ 제도가 도입된다.

또 7월에는 소액투자자의 자금을 모아 부동산 또는 부동산관련 금융상품에 투자하고 임대료나 이자수익 등을 배당하는 ‘부동산투자신탁회사(리츠·REITs)’도 새로 가동될 예정이다.

▼부동산 간접금융상품 비교▼

구분	부동산투자회사 (리츠)	구조조정부동산펀드 (CRV)	부동산투자신탁	주택저당채권 (MBS)	자산유동화증권 (ABS)
근거법	부동산투자 회사법-7월시행	기업구조조정 투자회사법(한시법)	신탁업법	주택저당채권 유동화법	자산유동화에 관한 법
설립주체 및 형태	민간, 실체있음	민간, 페이퍼컴퍼니	은행, 회사없음	민간+정부기관, 실체있음	민간, 페이퍼 컴퍼니
설립	건설교통부 장관 인가	금융감독위 등록	금융감독위 등록	건설교통부 금융감독위	금융감독위
자본금	500억원	100억∼200억원	없음 (현물출자불가능)	250억원	20억원
자금조달	주식 발행	주식 발행	수익증권발행	채권	채권
투자대상	부동산+부동산관련유가증권+기타	기업구조 조정용 부동산	부동산+부동산관련유가증권+기타	부동산	부동산
자산운용	주총, 이사회에서 결정	자산관리 전문회사 위탁	은행	한국주택 저당채권 유동화㈜	자산관리 전문회사 위탁
수익*	임대료+개발 이익+매매차익+이자	매매차익+ 임대료+ 개발이익+이자	개발이익+ 임대료+매매차익	채권수익+이자	채권수익+이자
상장	의무화	의무화	상장 불가	임의	상장 불가
정보공시	분기별로, 투자보고서	결산시, 결산보고서	없음	없음	없음
주식분산	1인당 10% 제한	제한없음	없음	없음	없음
배당	90% 이상	100% 이상	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자
회사존속기간	제한없음	5년 이내	5년 이내	제한없음	채권존속기간

* 수익비중이 높은 순서대로 정리한 것임.

▽운영방식〓ABS와 MBS는 개인이나 기업이 보유 부동산을 유동화, 현금을 조달하는 데 초점이 맞춰진 상품이다. 부동산 소유자가 앞으로 부동산에서 발생할 이익을 담보로 채권을 발행해 현금을 확보하고, 이 채권을 산 투자자들은 원금 외에 채권에 표시된 이자만큼을 이익으로 받게 된다. 최소 투자단위가 커 대부분 기관투자가 위주로 이뤄진다.

ABS는 해당 부동산 소유회사 등이 만든 ‘서류상 회사(페이퍼컴퍼니)’가 채권을 발행하는 경우가 대부분이지만, MBS는 건설교통부가 작년 초 설립한 한국주택저당채권유동화㈜가 발행한다는 것이 차이점이다.

은행의 부동산투자신탁과 CRV, 리츠 등은 일반투자자의 자금을 모아 회사를 설립한 뒤 투자할 상품을 고른다는 점에서 ABS나 MBS와 다르다.

최근 높은 인기를 누리는 은행 부동산투자신탁은 일반인이 은행에 돈을 맡기고 수익증권을 받은 뒤 이자를 받는 방식. 은행이 채권의 발행 및 관리를 전담한다.

CRV는 투자자로부터 받은 자금으로 만든 회사가 ‘페이퍼컴퍼니’이고 투자대상이 기업구조조정용 부동산으로 제한될 예정. 반면 리츠는 회사가 실제 존재하는 법인이며 투자대상도 부동산과 부동산관련 금융상품 등으로 상대적으로 다양해질 전망이다.

▽수익방식도 차이〓ABS와 MBS 등은 채권이다. 따라서 채권에 표시된 이자를 안정적으로 받을 수 있지만 추가로 배당이나 이익을 기대하기 어렵다.

반면 부동산투자신탁과 CRV, 리츠는 부동산에 투자한 뒤 상품에서 이익이 발생하면 수익을 나눠주는 상품. ABS나 MBS보다는 기대할 수 있는 수익이 안정적이지 않다.

부동산투자신탁은 주로 은행이 건설업체의 개발사업에 대출해주는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 주 수입원으로 한다. CRV는 기업구조조정용 부동산을 헐값에 매입한 뒤 되팔아 생기는 매매차익이 큰 비중을 차지한다. 리츠는 도심 빌딩 등을 매입, 관리하면서 발생하는 임대료가 수입의 주를 이룬다.(도움말〓건설교통부 토지정책과 박상덕 사무관, 존스 랑 앤 라살 한국지사 김영곤 사장)

<황재성기자>jsonhng@donga.com