[부동산특집]임대주택사업 요령/수요 많은 곳 골라야

  • 입력 2000년 3월 3일 19시 17분


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‘임대주택사업이 뜬다.’

등록기준이 5가구에서 2가구로 줄어들고 세제혜택도 확대됨에 따라 임대주택사업에 대한 관심이 커지고 있다. 금리가 안정세에 있고 전세금 또한 강세인데다 소액투자로도 높은 수익을 올릴 수 있는 잇점 때문에 사업전망은 상당히 밝은 편이다. 이와함께 취득세와 등록세, 양도소득세를 감면받을 수 있고 집값이 상승할 경우 임대시한(5년) 이후 처분시 양도세도 면제돼 시세차익도 기대된다.

▽어떻게 시작할까〓2 가구 이상 임대주택을 구입해 거주지 시 군 구청 주택과에 사업자 등록을 하면 된다. 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있는 전용면적 18평 이하 주택의 경우 잔금지불 이전에 등록해야 ‘임대주택사업용’ 으로 인정돼 세금감면 혜택을 받을 수 있다.

임대개시 10일 전까지 물건지 시 군 구청 주택과에 임대료 등 임대조건을 신고해야 한다. 임대기간 중 임대차 조건을 바꿀 때도 10일 전에 신고해야 한다.

또 임대를 시작한 날로부터 3개월 이내에 세무서에 주택임대신고를 해야 한다. 이 경우 법에는 물건지 세무서에 신고하게 돼 있지만 임대주택사업 등록자에 한해 거주지 세무서에서도 신고를 받아준다.

▽세제 혜택 얼마나 되나〓임대사업의 세제혜택은 기존 아파트보다는 신규분양 또는 미분양 아파트의 전용면적 18평 이하 소형주택이 크다. 취득세와 등록세는 전용면적 18평 이하의 신축 공동주택을 매입 또는 분양받은 경우에만 전액 감면되지만 기존 주택이나 분양권 매입시에는 이런 혜택이 없기 때문.

양도세는 신축주택의 경우 2001년말 이전에 완공된 주택에 한해 5년 임대 후 팔 때 100% 면제받는다. 분양을 받는 경우에는 2001년말까지 계약금만 지불하면 혜택을 받을 수 있다.

기존주택은 86년 1월 이후 건축된 주택에 한해 5년 임대후 팔면 50%, 10년 임대후 팔면 전액 감면받는다. 이 두 경우 모두 전용면적 25.7평 이하 주택에만 적용된다.

또 전용면적 18평 이하 공동주택은 재산세를 50% 감면받고 종합토지세도 분리과세 (세율 0.3%) 혜택을 받는다. 임대소득세는 전세보증금에 대해서는 한 푼도 물지 않고 월세에 대해서만 과세된다.

▽주의점과 입지여건〓임대주택사업은 장기투자기 때문에 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 집값 상승률이 은행이자율보나 낮을 경우 손해를 볼 수 있으므로 돈을 빌려 사업을 하는 것은 위험하다고 전문가들은 충고한다. 입지여건, 주택 규모, 단지 크기, 교통 여건 등을 철저히 분석한 뒤 임대수요가 풍부한 곳을 골라야 낭패를 보지 않는다. 주택평수도 초기 매입부담을 줄이기 위해 20평 이하 소형 아파트를 찾는 사람들이 많지만 5년 임대 후 매매할 때 환금성이 좋은 평형은 25∼32평형 아파트가 유리하다.유돈이 있다면 전세보다는 월세가 유리하다. 월세 금리가 관행적으로 시중금리보다 훨씬 높아 수익률이 높고 계약 만료 때 목돈을 상환해야 하는 부담도 없기 때문.

<박정훈기자>sunshade@donga.com

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