[부동산]부동산도 간접투자시대…주택저당債 내달 선보여

본격적인 부동산 간접투자 시대가 시작되고 있다.

지난해 자산담보부증권(ABS)과 한국토지공사가 판매한 토지수익연계채권 등에 불과했던 부동산담보금융상품이 올해 주택저당채권(MBS) 부동산투자신탁(REITs) 등으로 다양화되고 발행기관도 토지공사 등 공기업에서 국민은행 등 금융기관 등으로 확대되고 있는 것.

▽MBS〓주택은행 등 금융기관이 주택자금을 대출해주면서 담보로 확보한 채권을 담보로 발행하는 채권이나 증권. 작년 9월 정부와 국민 주택 등 금융기관이 공동으로 설립한 한국주택저당채권유동화회사(코모코·KoMoCo)나 주택대출 담보채권이 있는 금융기관이 설립한 특수목적회사(SPC)인 유동화전문회사가 발행할 수 있다.

코모코가 3월말 국내 처음으로 5000억원 규모로 발행할 예정이다. 상품은 만기 6개월∼6년짜리 9종을 연 8.50∼10.56%의 고정금리로 발행할 방침.

금리는 발행시점의 3년 만기 국고채 수익률을 기준으로 일부 조정된다.

MBS 판매금은 금융기관의 추가 주택대출 재원으로 활용되며 상품판매가 본격화될 경우 은행 등의 대출여력이 대폭 확대돼 20∼30년짜리 장기 주택대출 상품도 선보일 수 있게 된다.

▽ABS〓금융기관의 각종 대출 채권이나 부동산 등 자산을 담보로 발행하는 채권이나 수익증권 출자증권.

우리나라의 경우 지난해 토지공사 자산관리공사 주택공사 현대산업개발 등이 6조6400여억원어치의 ABS를 발행했다. 특징적인 것은 대부분 기관투자가를 대상으로 하는 채권 형태로 발행됐다는 것.

올해는 일반투자자용도 나오고 발행기관도 훨씬 다양해질 전망이다.

지난해 1조6500억원 가량의 ABS를 발행한 토지공사는 올해에도 1조6000억원어치를 발행할 계획이다. 이 중 3월경 국내 처음으로 소액 일반투자자를 대상으로 최소매입단위가 100만원인 ABS 5500억원어치를 판매할 예정이다.

자산관리공사는 올해 작년(1조8000억원·장부가 기준)보다 2.7배 가량 늘어난 4조9000여억원의 ABS를 발행하고 전체물량의 10% 정도를 일반투자자용으로 판매할 계획이다.

이밖에 주택공사 현대산업개발 토지공사 자회사인 한국토지신탁 등과 할부금융사 등도 올해 ABS를 추가 또는 신규 발행할 계획이다.

▽REITs〓투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 금융상품 등에 투자하고 그 수익을 배당하는 상품. 현행법에선 신탁업법에 따라 영업인가를 얻은 사업자가 판매할 수 있지만 건설교통부는 연내에 부동산투자신탁을 전담할 자산운용회사(AMC) 설립 근거를 담은 부동산투자회사법을 제정할 방침이어서 내년 중 전담회사도 선보일 전망이다.

지난해 상품인가를 따낸 국민은행과 이달 중 금융감독위원회에 영업인가 신청서를 제출할 토지신탁은 이르면 3월 중 국내 처음으로 관련 상품을 판매할 예정이다.

▽기타〓지난해 5500억원어치의 토지수익연계채권을 발행한 토지공사는 올해도 이와 유사한 파생 부동산 금융상품을 개발, 판매키로 했다.

<황재성기자> jsonhng@donga.com