［부동산 테크］도곡－잠실 「저밀도 재건축」노려라

《부동산 경기 하락세가 주춤하는 요즘이 부동산 투자 적기일 수 있다고 전문가들은 말한다. 정부가 쏟아낸 각종 부동산 경기 부양책도 하반기부터 점차 효력을 발휘할 것으로 기대되고 있다. 여유돈을 가진 투자자라면 바닥에 근접한 부동산에 다시 손을 대볼만한 시기다. 부동산 시장 상황에 맞춰 짭짤한 투자수익을 기대할 수 있는 부동산 상품을 찾아내 소개한다.》

도곡 잠실지구는 서울시가 시행하는 저밀도지구 재건축사업 5개 대상지구중에서도 투자자들의 관심이 가장 높은 지역이다.

이 지구는 사업일정이 매끄럽게 추진되고 있고 주변아파트 시세, 교통 여건 등 개발환경이 상대적으로 나은 편이다.

서울시는 해당지구의 개발여건, 건축물 노후도, 주민 동의율 등을 감안해 3,4개 단지(2천가구 가량)를 한데 묶어 순차적으로 사업을 추진할 예정. 같은 지구라도 단지별로 투자가치가 다르므로 꼼꼼히 따져보고 투자대상을 선택하는 것이 유리하다.

▼사업 추진 단계〓8개 단지중 6개 단지는 이미 시공사가 선정됐다. 2개 단지는 재건축추진위원회가 결성됐다. 서울시의 조기 사업추진 방침에 따라 사업 추진이 빠른 지역은 △내년 하반기 이주 및 철거 △내년 말 착공 △2001년 일반분양 △2002년 말 입주가 가능할 것으로 보인다.

▼지역 여건〓분당 하남에서 서울 도심으로 들어갈 때 거쳐야 하는 관문이다. 3호선 도곡역이 단지 뒤에 있고 분당선 영동역이 단지 앞에 들어설 예정이다.

그랜드백화점 영동세브란스병원 등 각종 생활편의시설이 가까운 곳에 많다. 서울시는 잠실도곡지구를 ‘환경친화적 고품질아파트지구’로 조성할 계획.

▼현재 시세〓작년 말 이후 서울 강남의 아파트값 하락을 선도했다. 현재 시세는 바닥권이라는 평. 작년 11월에 1억9천만원 하던 잠실4단지 17평형이 7월초 현재 1억4천5백만원 가량. 개별공시지가가 1억2천8백76만원인 도곡동 주공아파트 13평형은 작년 11월 2억2천만원에서 7월초 현재 1억5천5백만원으로 주저앉았다.

▼투자수익 분석〓부동산컨설팅업체인 ‘21세기컨설팅’은 도곡 주공아파트 13평형을 구입, 45평형을 배정받았을 때 투자수익을 △전세(보증금 3천만원) 놓을 때 8천2백여만원 △거주시 1억3천8백여만원으로 추산했다.(표 참조)

△용적률 250% △이주비 8천만원 △예상시세는 현재 주변시세의 80%로 가정했다.

▼주의사항〓사업 일정에 차질이 생기면 금융비용이 늘어난다. 앞으로 집값이 더 떨어지면 투자수익도 그만큼 줄어든다. 용적률이 늘어나면 투자 부담은 소폭 줄어든다.

조합원들은 추첨을 통해 동과 층을 배정받으므로 굳이 로열층을 살 필요가 없다. 시공사와의 계약이 도급제인지 지분제인지를 확인하는 것이 좋다. 도급제는 물가 상승 등으로 인한 추가비용이 조합원에 전가된다.

재건축은 재개발과 달리 세입자 보호장치가 없다. 전세계약시 ‘세입자는 집주인의 요구가 있으면 곧바로 집을 비워줘야 한다’는 특약을 해야 서로 피해가 없다. (도움말:21세기컨설팅 02―3411―9100)