[머니 컨설팅]상업용 부동산 투자 시 점검 사항들

대출금액 감안해 매입 규모 결정… 입지-형태에 따라 수익률 달라
개별 임차인 특성 검토도 필요… 세금-승계 등을 고려해 계획 수립

Q. 은퇴를 앞둔 50대 A 씨는 은퇴 이후에도 안정적으로 현금 흐름을 확보하기 위해 월세 수익을 얻을 수 있는 상업용 부동산 매입을 검토하고 있다. A 씨는 그동안 본인이 거주 중인 아파트를 매매한 적은 있지만 상업용 부동산 매입은 처음이다. 본인에게 적합한 매물은 어떻게 고를 수 있을까.

정희석 NH투자증권 Tax센터 부동산연구위원

A. 이달 19일 발표된 주택시장 안정화 방안에 따라 6개월간 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된 풍선효과로 상업용 부동산 투자에 눈을 돌리는 투자자가 증가하고 있다. 그러나 상업용 부동산은 개별성, 정보의 비대칭성 등의 이유로 본인에게 맞는 매입 가능 물건을 선택하기 어려워 투자 시 사전적으로 여러 사항들을 고려해야 한다.

상업용 부동산 매입을 검토할 때 가장 먼저 해야 할 일은 본인의 가용자산과 대출을 고려한 투자 규모를 결정하는 일이다. 시장에는 다양한 입지와 형태의 매물이 항상 존재하므로 일차적으로 금액 규모를 한정해 구입 가능한 매물을 선별하는 작업이 필요하다. 대출 가능 금액을 산정할 때 금융권에서는 임대업 이자상환비율(RTI)을 활용한다. 상업용 부동산은 RTI가 1.5배 이상이 돼야 대출이 승인된다.

다음으로는 부동산 투자를 통해 보유 기간 동안 높은 운영 소득을 기대할 것인지, 매각 시점에 높은 자본차익을 기대할 것인지를 정해야 한다. 일반적으로 수요가 높은 강남에 위치한 근린생활시설 건물은 운영 소득은 낮지만 거래가 빈번하게 일어나고 높은 자본 이득을 기대할 수 있다. 외곽 지역의 원룸 건물 같은 경우에는 상대적으로 임대 수익률은 높지만 수요가 적어 매각 차익에 대한 기대가 떨어지고 환금성도 낮은 특징을 가지고 있다.

부동산 투자는 미래의 불확실한 수익을 위해 현재의 자본을 투자하는 것으로 매입 시점에서 눈에 보이는 임대수익률뿐만 아니라 현재 자본과 미래 수익 사이의 불확실성에 대한 보상인 자본 이득에 대한 고려도 병행돼야 한다. 상업용 부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 장기적으로 수요가 충분한 물건에 투자하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다.

부동산(不動産)은 이름 그대로 움직일 수 없는 성질을 가지므로 입지가 가장 중요하다. 과거에 인기를 누렸던 종로, 신촌, 가로수길, 경리단길 등의 상권은 아직 과거의 영광을 회복하지 못하고 있다. 유행을 타지 않는 강남 테헤란로 등 오피스 밀집지역 이면 상권, 정보기술(IT) 산업개발진흥지구로 지정돼 개발이 진행 중인 성수 지역, 경의선 숲길이 조성된 연남동이나 공항철도 환승으로 외국인 방문 수요가 많은 홍대 상권이 대안이 될 수 있다. 검토하는 매물, 매물이 속한 거리, 지역으로 범위를 넓혀 상권이 발달하고 있는지, 공실률은 어떠한지에 대한 ‘임장’이 필요하다.

또 개별 매물의 관리 상태 및 임차인 특성에 대한 사전 검토가 중요하다. 건물의 관리 상태에 따라 내구 연한에 차이가 발생하며 상가임대차보호법의 영향으로 임차인 교체 및 임대료 상승에 제약이 있으므로 개인보다는 프랜차이즈 법인이 임차한 건물의 수요가 높다.

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마지막으로 간과할 수 없는 부분은 세금이다. 부동산은 일반적으로 장기간 투자하는 상품이며 매입(취득세), 보유(재산세, 임대소득세), 매각(양도세) 전 과정에서 세금이 발생한다. 따라서 세후 수익률에 대한 고려가 필요하다. 본인의 연령 및 소득에 따라 승계에 대한 검토가 필요할 수도 있으며, 운영소득과 자본차익의 중요성이 달라질 수도 있다. 또한 부동산을 통해 발생하는 세금은 개인과 법인의 세율이 다르다. 따라서 매입 검토 단계에서 세금과 승계를 검토해 개인으로 매입할 것인지, 법인을 설립해 매입할 것인지에 대한 고려가 필요하다.