강남3구-성동-용산 공동주택 공시가 10%대↑…보유세 오를듯

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남산에서 바라본 서울 도심 아파트단지 모습. 2025.3.6 뉴스1

올해 전국 아파트, 연립주택 등 공동주택 1558만여 채 공시가격이 전년 대비 3.65% 올랐다. 지난해 상승률(1.52%)보다는 높았지만 2005년 공동주택 공시제도가 도입된 이후 연평균 변동률(4.4%)보다는 낮았다.

지난해 서울 집값이 나홀로 급등하며 전국 평균 상승률을 끌어올렸다는 분석이 나온다. 집값 상승세가 뚜렷했던 강남 3구(강남, 서초, 송파구) 등 서울 주요 지역에서는 전년 대비 보유세 상승률이 두 자릿수를 넘을 것으로 보인다.

13일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 공동주택 공시가격 열람안’에 따르면 서울 내 공동주택 2755만47채 공시가격은 전년(3.25%) 대비 7.86% 오른 것으로 집계됐다. 서초구(11.63%)가 상승폭이 제일 컸고 강남구(11.19%), 성동구(10.72%), 용산구(10.51%), 송파구(10.04%) 등에서 상승률이 두 자릿수로 나타났다. 마포구(9.34%)와 광진구(8.38%)도 서울 평균보다 더 올랐다. 상승률이 가장 낮은 곳은 도봉구(1.56%)였으나 25개 자치구 중 하락한 곳은 없었다.

전국 17개 시·도 중 전국 평균보다 더 오른 곳은 서울밖에 없었다. 수도권에서는 경기(3.16%)와 인천(2.51%) 모두 올랐다. 지방에서는 전북(2.24%), 울산(1.07%), 충북(0.18%), 충남(0.01%) 등에서 상승했다. 하지만 세종(―3.28%), 대구(―2.9%), 광주(―2.06%) 등 10개 시도에서 하락했다.

종합부동산세는 ‘서울세’ 경향이 이어졌다. 종부세 부과 기준이 되는 공시가 12억 원(1주택자 기준) 초과 공동주택은 전국 31만8308채지만 서울에 28만667채(88.2%)가 몰렸다. 종부세 대상 주택 10채 중 9채는 서울에 있는 것. 종부세 부과 대상은 전년(26만6780채) 대비 5만1528채(19.3%) 늘었다.

올해 공동주택 공시가 산정에는 전년과 동일한 시세 반영률(69%)이 적용됐다. 문재인 정부에서 공시가 현실화 계획을 수립하기 전인 2020년 수준이다. 공시가는 종합부동산세, 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 63가지 세금과 부담금을 정하는 기준이다. 문재인 정부 때 공시가가 시세 대비 지나치게 낮다며 2030년까지 이를 90%까지 올릴 계획을 세웠다. 이 과정에서 조세 부담이 급격하게 오르고 시세가 내려도 공시가가 오르는 역전현상이 나타났다.

정부는 지난해 3월 대통령 주재 민생토론회에서 공시가 현실화 계획을 전면 폐지하겠다고 밝혔다. 이를 위해서는 부동산공시법을 개정해야 하는데 국회서 야당 동의를 받지 못한 상황이다. 이 때문에 ‘땜질식’으로 정책을 집행하고 있다는 비판도 제기된다.

올해 공동주택 공시가격은 14일부터 부동산 공시가격 알리미 등에서 확인할 수 있다. 다음 달 2일까지 의견서를 제출받으며 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 30일 결정 공시된다.