文정부 재건축 규제에 신축 아파트 강세

직방 2011년 1월~올 4월 거래 분석
서울 입주 5년 미만 신축 매매가, 5~29년 아파트보다 38% 높아
입주 30년이상 구축은 4% 차이
새 정부 재건축 기대심리 커지면서 구축 아파트 수요 더 높아질 듯

문재인 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 30년이 넘은 구축 아파트보다 입주 5년 미만 신축 아파트에 대한 선호 현상이 더 뚜렷해진 것으로 나타났다. 다만 새 정부가 ‘재건축 규제 완화’를 공약으로 내세운 만큼 구축 아파트에 대한 수요는 더 높아질 것으로 보인다.

18일 부동산 정보 플랫폼인 직방이 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템을 통해 분석한 결과 올해 서울 입주 5년 미만 신축 아파트 매매가격이 일반 아파트(입주 5년 이상∼29년) 매매 가격보다 38% 높은 것으로 조사됐다. 이번 조사는 2011년 1월 1일부터 올해 4월 4일까지 신고된 아파트 매매와 전세 거래 1035만3156건을 분석해 입주 연한에 따른 가격 차이를 분석한 결과다.

반면 입주 30년 이상 구축 아파트의 올해 매매가격은 일반 아파트에 비해 4% 높은데 그쳤다. 2017년만 해도 구축 아파트 매매가격은 일반아파트에 비해 18% 높았다. 매매시장뿐만 아니라 전세시장에서도 신축은 강세를 보였다. 올해 서울 아파트 신축 전셋값은 일반아파트에 비해 33% 높았지만, 구축 아파트는 21% 낮았다.

서울 등 수도권 부동산 시장에서 구축 아파트는 재건축 기대감으로 일반 아파트에 비해 가격이 높게 형성되기도 한다. 직방 관계자는 “문재인 정부 들어 구축 선호도가 줄고 신축 선호도는 더 높아졌다”며 “재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한, 안전진단 강화 등 현 정부의 규제 강화로 재건축 기대감이 줄었기 때문으로 보인다”고 설명했다.

신축 선호 현상은 지방에서 더 뚜렷하게 나타났다. 전북, 울산, 대전의 올해 신축 아파트 매매가격은 일반 아파트보다 60% 높게 형성됐다. 구축 아파트는 경기와 전북, 부산 등을 제외한 11개 시도에서 오히려 일반아파트 매매가격보다 낮았다. 직방 측은 “지방에서는 재건축 기대감이 수도권에 비해 낮은 편”이라고 설명했다.

전문가들은 현 정부 들어 줄어든 재건축 기대심리가 새 정부 출범 이후 다시 커지면서 구축 아파트 가격이 일반 아파트를 넘어서는 현상이 강해질 것으로 보고 있다. 실제 대선 이후 서울 강남권 재건축 단지에서 신고가가 이어지고 있다. 입주 40년 차 서울 서초구 잠원동 신반포16차 전용 면적 52m²(18평형)는 이달 4일 역대 최고가인 25억5000만 원에 팔렸다. 1기 신도시에서도 안전진단 및 용적률 완화 등 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 신고가가 나온다.

올해 입주 32년 차인 경기 성남시 분당구 삼성·한신 전용 172m²(63평형)는 이달 1일 신고가인 24억9000만 원에 팔렸다. 입주 30년 차 경기 군포시 가야주공5단지 1차 전용 41m²(17평형)도 이달 6일 역대 최고가인 5억6800만 원에 거래됐다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “최근 4∼5년간 규제 강화로 재건축 가격이 억눌려 있었기 때문에 입지 좋은 대단지 위주로 가격 상승세가 지속될 가능성이 높다”고 했다.


최동수 기자 firefly@donga.com