상가투자 할 때 필수체크사항은?

지속되는 저금리 상황에서 2016년에도 수익형 상가가 주목을 받고 있다. 부동산 업계에서는 수익형 상가로 분류 되기 위해선 ‘접근성’과 ‘가시성’이 좋아야 한다는 의견이 공통적이다.

가시성과 접근성이 우수한 사례로 꼽히는 지역으로 서울 마곡지구와 위례신도시가 있다. 이 두 지역 상가들의 경우 가시성과 접근성이 좋은 1층 점포는 평균 3000만~5000만원 정도의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다는 게 인근 중개업소들의 설명이다.

가령 도보 고객은 매장이 눈에 띄어야 방문을 결정 할 수 있고, 자가운전 고객들도 매장 접근까지 일정시간이 필요하기 때문에 ‘가시성’은 고객의 의사결정에 가장 중요한 포인트가 된다.

상가의 공급이 늘고 업종 간 경쟁이 치열해지면서 ‘가시성’과 ‘접근성’의 중요성은 점포의 입지 선정에 있어서 핵심 요건중 하나라는 것이다.

특히 혼잡한 도심지에서 아무리 ‘접근성’이 뛰어난 역세권 상가라고 할지라도 ‘가시성’이 현저하게 떨어지는 상가는 투자 대상에서 제외해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

가시성의 영향을 주는 요소로는 육교나 고가도로, 가로수가 있을 경우, 상가 간판의 노출성을 방해하기 때문에 피하는 것이 좋다. 전문가들은 150m거리에서 상가나 간판이 확인되는 것이 좋다고 말한다.

가시성과 접근성이 좋다는 것은 그만큼 입지가 좋다는 의미로 해석되는데 대표적으로 스트리트형 상가와 개방형 상가 등이 있다.

스트리트형 상가는 일명 거리형 상가라고도 불리우는데 접근성 및 가시성이 일반 상가에 비해 뛰어나기 때문에 인기가 높다. 영등포 타임스퀘어, 왕십리 비트플렉스 등이 대표적인 예이며, 이런 상가들은 많은 유동인구가 오랜 시간 체류할 수 있어 상권 활성화가 수월한 것이 특징이다.

입지에 따라 지역의 랜드마크 상업시설로 주목을 받을 가능성이 높은데다 타 상가와 비교해 임대료와 보증금도 높다.

하지만 업계에서는 스트리트형 상가로 조성이 된다고 할지라도 특별한 테마가 있어야 하고 분수효과를 누릴 수 있는 키테넌트 유치 등 업종구성과 관리업체의 운영능력도 상권활성화의 관건이라고 말하고 있다.

개방형 상가는 도로와 접한 2~4면 개방형 상가를 말하는데, 단면 상가에 비해 경기침체에도 주목을 받는다. 개방형 상가는 주로 삼거리나 교차로에 위치해 유동인구 유입이 용이하고 시세 형성에도 유리하게 작용한다.

차량과 유동인구가 많은 대로를 접하고 있는 개방형 상가일수로 가시성과 접근성이 좋은 경우가 많기 때문에 임차인은 물론 투자자의 선호도가 높다.

두손건설은 인천시 청라국제도시 문화의료시설 용지에 복합문화시설인 ‘지젤엠청라’ 상가를 분양한다.

규모는 대지면적 1만995㎡, 건축면적 6484㎡, 연면적 5만9546㎡ 규모에 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여대 동시 주차가 가능하다.

교통으로는 지난해 6월 공항철도 청라국제도시역이 개통해 서울역까지 30분대면 도달할 수 있고 청라~화곡역 BRT버스 운행 등으로 서울 접근성이 크게 개선됐다.

여기에 오는 청라~신방화역 BRT버스(12월 개통 예정), 제2외곽고속도로(2017년 3월 개통 예정)를 비롯한 공항철도 청라국제도시역 등을 통해 서울역까지 30분대 진입이 가능하다.

지하철 9호선이 공항철도와 연계돼 운행될 예정이고, 제 2외곽순환도로, 제3연륙교(청라~영종) 등도 개통 예정이어서 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다.

이 복합문화시설은 문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다.

특히 이 단지는 청라 명소인 커넬웨이 수변도로 진입상가로 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있으며 커넬웨이는 대규모 아파트 단지의 중심을 유유히 흐르는 청라의 핵심 상권이다.

풍부한 배후수요도 장점이다. 청라국제도시의 3만3000여 가구 약 9만명의 상주인구와 인근 가정지구 루원시티, 경서지구까지 18만명의 광역 배후수요를 갖췄다.

이 상가가 입지한 청라국제도시 개발도 완성 단계다. 지난해 착공식을 한 하나금융타운 조성사업이 2017년 완공될 예정이며 16만5000여 ㎡ 규모에 이르는 위락, 쇼핑, 문화, 레저공간을 갖춘 신세계 복합쇼핑몰도 2017년 완공될 예정이다.

여기에 차병원그룹의 의료복합타운,시티타워,로봇테마파크 등이 들어설 예정이다. 이러한 주변 조성사업이 순차적으로 완성되면 국제도시로서 규모와 명성을 갖추며 현재보다 더욱 많은 인구 유입과 유동인구를 흡수할 전망이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상권이 활성화 돼 있고 유동인구가 아무리 풍부해도 고객 접근성이 떨어지면 수익률도 하락할 수 밖에 없는데 상가투자에서 상권이나 입지도 중요하지만 상가가 어떻게 자리잡고 있느냐에 따라 수익률이 달라지기 때문에 가시성과 접근성 여부를 꼼꼼히 확인해봐야 한다”고 말했다.

주변 경쟁 상가가 40% 중반의 전용률을 보이는 반면 이 단지는 전용률 53%대의 높은 전용률을 자랑하며 실투자금은 1억원대부터이다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금부담이 덜하고 준공은 2017년 5월 예정이다.

박소영 동아닷컴 기자 parksy@donga.com