[닥터봉의 돈 되는 부동산]내년 아파트 입주물량 대폭 줄어든다는데…

이달 들면서 날씨가 푹푹 찌기 시작하고 전국의 해수욕장은 일제히 개장했다. 해수욕장이 문을 열면 부동산 분양시장은 긴 휴가에 들어간다. 분양시장은 쉬고 해수욕장은 활기를 뿜어내는 시간에 하반기 부동산시장의 틀을 결정할 각종 이슈가 만들어질 것으로 보인다.

우선 6·2지방선거 결과에 따른 부동산시장의 정책변화 움직임이 감지된다. 7·28재·보궐선거 전에 나올 것으로 기대하는 주택시장 거래활성화 대책과 8월의 세제개편안, 출구전략에 따른 금리인상 등도 이 기간에 지켜봐야 한다.

수요와 공급의 밸런스로 볼 때는 하반기 부동산시장도 여전히 흐리다. 투자심리가 냉각되고 입주물량이 어느 때보다 많아 부동산시장이 활성화되고 아파트가격이 오르기에는 현실적 여건이 못 받쳐준다.

분양가상한제 폐지 등 시장 활성화 대책이 나오더라도 새 정책이 시동이 걸리고 심리가 회복되는 데는 최소한 6개월가량 시간이 걸릴 것으로 보인다. 따라서 하반기에는 가급적 보수적 자세를 유지해야 한다. 기존 부동산 매도나 매도 후 갈아타기 지원정책으로 일부 수요가 살아나도 큰 가격 변화는 여의치 않은 상황이 이어질 듯하다.

하지만 3년 후 입주를 감안하고 분양상품을 점검해 보는 것은 나름 의미가 있다. 청약시장의 신규상품으로는 하반기에 제법 좋은 물건들이 나온다. 왕십리뉴타운이나 흑석 6구역, 반포동 삼호가든 1, 2차 재건축 후분양분, 용산국제빌딩 3구역, 아현동 3, 4구역 재개발지역 신규분양 물건을 추천할 만하다.

연말에는 시장 상황이 조금 달라질 수 있다. 2011년으로 예정된 아파트 입주물량이 올해보다 대폭 줄어드는 것을 감안하면 올해 말쯤이 작은 사이클의 바닥이 될 수 있다. 중요한 것은 정부의 의사결정과 부동산정책이다. 종합부동산세와 총부채상환비율(DTI), 분양가상한제 등 기존 규제의 향방과 2012년까지 공급하기로 계획된 60만 채의 대규모 보금자리주택 진행 여부가 상황을 되돌릴 수도, 더 악화시킬 수도 있다. 기존에 팔아놓은 공공택지에서 나오거나 앞으로 나올 2기 신도시의 과다물량 소화 계획도 일정별로 따져봐야 한다. 잠재적으로 미분양 상태로 볼 수 있는 인천 송도, 영종, 청라의 17만 채 공급과 입주 일정도 참고해야 한다.

실수요자에게는 상대적으로 경쟁이 적은 지금이 기회일 수 있다. 일반적으로 1주택자는 다주택자보다 과도한 보유세에서 자유로운 데다 정확한 밑바닥을 찾아내야 하는 투자자들과는 처지가 다르다. 부동산 가격은 몇 년간 많이 빠져 매입부담이 비교적 적은 시기에 진입했다고 볼 수 있다. 여기에 저금리 지속과 정책 변화로 적정가치로의 환원을 기대할 만하다. 보금자리주택 공급계획도 조만간 변화가 있을 듯하다.

지금이 바닥일 수 있다고 생각한다면 취득·등록세와 양도소득세 할인 등 조건이 좋은 침체기가 활황기보다 오히려 낫다. 중장기적으로 서울 강남에 들어가길 원하고 상한제가 폐지될 것으로 판단한다면 은마아파트나 잠실주공5단지, 개포주공 등 안전진단을 통과한 주요 지역의 재건축아파트에 관심을 가져보는 것도 좋다.

수입이 안정적인 편이고 자금조달 계획이 어느 정도 서 있으며 기존 집 처분에 부담을 갖지 않는 ‘지역 갈아타기’ 수요자나 세일 중인 미분양 아파트를 찾고 있는 ‘평형 갈아타기’ 수요자가 고려해볼 만한 시간도 이제부터 6개월간이다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com