[닥터봉의 돈 되는 부동산]감면? 폐지? 다시 보자 부동산 세제

A: 2009년 12월 31일까지 등기하지 않으면 새해부터 취득세와 등록세가 2배로 오릅니다.

B: 그런 게 어디 있어요? 지금도 비싼데.

A: 2000년 11월 1일부터 2003년 6월 30일까지 취득한 신축주택을 대상으로 5년간 100% 양도세 면제 혜택을 주던 게 2010년부터 80%로 줄어듭니다.

B: 오래전에 사서 살고 있던 사람에게 혜택을 주지는 못할망정 법을 바꾼다고요?

2009년 말 입주를 시작한 대규모 아파트 단지 인근의 법무사 사무실과 관할 세무서에는 이 같은 소란이 끊이지 않았다. 새해부터 바뀌는 세금 정책 때문이다. 다행히 취득세와 등록세 50% 감면 혜택은 올해 말까지 1년 연장됐지만 외환위기 때 분양한 주택에 대한 양도세 감면 혜택은 20% 줄어들어 주민들의 반발은 계속되고 있다.

세금을 모르고는 부동산 투자를 할 수 없다. 합리적이지 않은 세금은 사회 문제가 된다. 지금 10억 원짜리 아파트를 구입하면 취득세와 등록세는 얼마나 될까. 채권 할인, 증지비 등 제반 비용을 포함하면 3000만 원이 넘는다. 그러나 이 비용이 한시적으로 50% 할인된 금액이라는 걸 사람들은 잘 알지 못한다.

2005년 1월 지방세법이 개정되기 전까지 일반주택의 취득세는 2%, 등록세는 3%였다. 2005년 1월부터 취득세 2%, 등록세 2%로 내렸고 2006년 9월부터 한시적으로 50% 감면받아 각각 1%가 됐다. 취득세에는 농어촌특별세가, 등록세에는 지방교육세가 붙어 주택 면적에 따라 최종적으로 내는 세금은 2.2∼2.7%가 된다. 50% 한시적 감면 혜택이 없다면 4.4∼4.6%로 늘어나는 것이다.

2008년 6·11 대책과 2009년 2·12 대책으로 지방과 수도권 미분양 주택은 50% 더 추가로 취득세와 등록세 감면을 받는다. 건설사들이 ‘미분양 아파트 구매 시 취득, 등록세 75% 감면’이라고 광고하는 것은 2006년 9월부터 법 시행으로 50% 감면받고 있는 데다 또 50%를 추가로 할인받기 때문이다. 하지만 실제로는 일반 주택과 비교해 50% 할인받는 것에 불과하다.

다주택 보유자에 대한 양도세 일반세율(6∼33%) 적용도 2010년 12월 31일 종료된다. 이에 따라 2011년이 되면 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 보유자의 양도세는 60%의 세율로 돌아간다. 다만 작년 1월 1일부터 올해 12월 31일까지 구매한 주택은 언제 양도하더라도 일반세율이 적용된다.

종합부동산세는 올 11월 폐지되고 지방세인 재산세로 일원화하는 것으로 계획돼 있다. 종합부동산세가 폐지된다면 들쑥날쑥한 정책에 따른 시장의 혼란이 정리될 것으로 보인다. 지금은 2010년 2월 11일까지 수도권과 지방에서 취득한 주택에 대해 5년간 양도세를 면제해주는가 하면 총부채상환비율(DTI)과 같은 대출 규제도 함께 이뤄진다. 또 연말까지 다주택 보유자에 대한 양도세 감면이 한시적으로 실시되는가 하면 2011년부터 3주택 이상 보유자에 대해 전세 임대소득의 소득세 과세가 예고돼 있다. 냉탕과 온탕 정책이 섞여 어느 장단에 춤을 춰야 할지 모를 과도기다. 따라서 세금 정책이 어떻게 변하는지 미리 파악해야 부동산 투자로 손해를 보지 않을 수 있다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com